20211120-中泰证券-固定收益点评_土地市场遇冷_哪些区域可能_入不敷出__15页_3mb

报告摘要

土地市场遇冷，哪些区域可能“入不敷出”？总结

核心内容概述

本文分析了2021年土地市场表现及地产行业景气度下行对地方财政和城投平台的影响，重点评估了2022年政府性基金收入下滑对不同区域的偿债能力带来的压力。通过省级和地级市层面的压力测试，识别出可能面临较大财政风险的地区。

主要观点

1. 土地市场表现

土地成交溢价率：2021年4月以来，100大中城市成交土地溢价率处于2008年以来的16%历史分位数，土地市场明显降温。
土地成交价款增速：截至2021年10月底，同比增速仅为0.2%，较往年大幅下滑。
省级层面：仅江苏、浙江、青海、上海、重庆、安徽、北京、天津8个省（直辖市）土地出让金同比增长，其余23省（直辖市、自治区）均出现下降，其中西藏、云南、新疆、海南、黑龙江、山西、内蒙、江西、广西、宁夏降幅均在30%以上。
地级市层面：204个有土地成交数据的地级市中，74个增长，130个下降。部分城市如汕尾市、鸡西市、营口市土地出让金大幅增长，而鹤岗市、铁岭市、乌兰察布市等出现土地出让金大幅下滑。

2. 地产景气度下行对财政收入的影响

房地产相关税收：包括城镇土地使用税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税，占地方本级收入比例不高，截至2020年不超过20%，占地方支出比重约10%。
政府性基金收入：主要来源于国有土地使用权出让收入，基于“以收定支”原则，短期下滑对财政平衡影响不大，但长期走弱将影响新增建设支出和城投还本付息能力。
土地出让收入滞后性：土地成交后需在10个工作日内签订合同，1个月内缴纳50%首付款，余款最迟一年内缴清，因此地产景气度变化对土地出让收入的影响存在滞后性。

3. 压力测试结果

省级层面

情景1（政府性基金收入下降20%）：
- 西藏、天津无法覆盖短期有息负债和到期回售债券，需关注再融资风险。
- 西藏尚能覆盖利息支出，天津利息支出覆盖倍数仅为0.98，存在一定偿付压力。
- 其他13个省（直辖市、自治区）在该情景下仍能覆盖短期有息负债、到期回售债券和利息支出，风险可控。
情景2（政府性基金收入下降40%）：
- 西藏、新疆、天津、重庆、湖南、江苏6个区域无法覆盖短期有息负债和到期回售债券，需重点关注。
- 除天津外，其余5省尚能覆盖利息支出，若再融资环境通畅，风险可控。
- 其他15个省（直辖市、自治区）仍能覆盖到期回售债券和利息支出，风险相对可控。
情景3（以2021年1-10月土地出让金同比变化率变动）：
- 西藏、新疆、天津、云南4个区域无法覆盖短期有息负债和到期回售债券。
- 天津尚能覆盖利息支出，其余3省对利息支出的覆盖也较为困难。
- 其他12个省（直辖市、自治区）仍能覆盖到期回售债券和利息支出，但对短期有息负债的覆盖能力较弱。

地级市层面

情景1（政府性基金收入下降20%）：
- 95个地级市无法覆盖短期有息负债。
- 26个地级市无法覆盖2022年到期回售债券。
- 7个地级市无法覆盖利息支出，其中鸡西市和淮安市三者均无法覆盖，需重点关注其信用风险。
情景2（政府性基金收入下降40%）：
- 61个地级市无法覆盖到期回售债券或利息支出。
- 鸡西市、舟山市、淮安市等10个地市三者均无法覆盖，需警惕信用风险。
情景3（以2021年1-10月土地出让金同比变化率变动）：
- 26个地级市预计无法覆盖2022年到期回售债券或利息支出。
- 大庆市、安顺市、乌鲁木齐市、荆门市、淮南市等7个地市三者均无法平衡，需重点关注。

关键信息

土地市场降温：2021年房地产调控政策导致土地流拍率上升、溢价率下降、成交价款增速放缓。
财政依赖度：房地产相关税收占地方财政收入比例不高，但政府性基金收入是地方财政的重要组成部分。
城投平台压力：土地出让收入下滑将影响城投还本付息能力，尤其对债务水平高、期限结构差的区域影响更大。
风险区域：西藏、新疆、天津、云南、鸡西市、淮安市、大庆市、安顺市等区域面临较大偿债压力。
再融资风险：部分区域若无法覆盖短期有息负债，需关注再融资环境是否通畅。

小结

土地市场遇冷对地方财政和城投平台产生显著影响，尤其是那些土地依赖度高、财政收入下滑幅度大的区域。短期内，由于土地出让收入存在滞后性，对财政平衡影响有限；但长期来看，若土地出让收入持续下滑，将对地方财政和城投还本付息能力构成威胁。投资者应重点关注西藏、新疆、天津、云南等区域的再融资能力和债务偿付风险。

展开完整摘要