土地专题报告系列之八：土地市场回暖，哪些省市率先复苏？-20200609-广发证券-17页_1mb

土地市场回暖，哪些省市率先复苏？

核心内容

2020年1-5月全国土地出让金同比下滑3%，但市场热度逐步回升，供给端发力明显。部分前期受疫情影响而延迟推出的土地在3月至5月集中入市，推动供给面积同比为正，尤其是3月和4月。成交端方面，4月出让金同比增速由负转正，5月略有回落，但整体趋势向好。三四线城市虽5月成交表现较弱，但供给持续增加，预计后续将有所改善。

主要观点

• 全国土地市场回暖：供给端发力带动市场热度提升，溢价率持续上升，一线、二线、三线城市均有所回暖，尤其是一线城市。
• 高总价地块集中于部分城市：2020年1-5月共出现28块总地价超50亿元的地块，分布于12个城市，其中一线城市北京、上海、广州、深圳占据多数。
• 高溢价率地块主要集中在特定区域：5月溢价率超过25%的城市达45个，其中安徽、浙江、江苏、江西等地表现突出，反映了市场需求强劲。
• 部分城市出让金同比大幅下滑：湖北、湖南、四川等地多个城市出让金同比降幅超过50%，主要受供给不足和市场需求疲软影响。
• 土地出让金对债务的覆盖比例差异明显：上海覆盖比值最高，达224%，而新疆、贵州、青海等省份覆盖比值低于20%，存在较大风险。

关键信息

一、全国土地出让金趋势

• 全国累计出让金：2020年1-5月累计土地出让金为2.3万亿元，同比-3%。
• 全国供给建面：1-5月累计推出建面19.6亿平，同比+3%。
• 成交建面：1-5月累计成交建面12.5亿平，同比-20%。
• 楼面价：1-5月楼面价为1854元/方，同比+21%。
• 流拍率：2月较高，为5%，3月后保持在4%-7%之间。

二、高总价/高溢价率地块分布

• 高总价地块：2020年1-5月共出现28块总地价超50亿元的地块，分布在12个城市。
  • 一线城市：北京8块、上海3块、广州3块、深圳1块。
  • 二线城市：南京3块、杭州3块、福州2块。
  • 其他城市：厦门、武汉、温州、南通、佛山各1块。
• 高溢价率地块：
  • 2020年5月溢价率大于25%的城市达45个，其中安徽、浙江、江苏、江西等地表现突出。
  • 江苏南通、四川成都、广东深圳、北京、山东烟台等6个城市兼具高出让金和高溢价率。

三、市场回暖下同比下滑较大的城市

• 主要受影响城市：湖北、湖南、四川等地多个城市出让金同比降幅超过50%。
• 降幅较大的城市：
  • 湖北：武汉、黄冈、咸宁、鄂州等。
  • 湖南：株洲、永州、郴州等。
  • 四川：凉山、内江、遂宁、达州等。
  • 其他：安徽六安、宣城、广西玉林、贵州遵义、河北沧州、山东济南等。
• 流拍宗数较多的城市：江西赣州、内蒙古通辽等地流拍宗数超过100宗，反映市场需求疲软。

四、土地出让金覆盖债务情况

• 覆盖比值较高的省份：
  • 上海：224%
  • 广东：140%
  • 北京：90%
  • 浙江：90%
  • 福建：71%
• 覆盖比值较低的省份：新疆、贵州、青海、内蒙古、天津、宁夏、云南等省份覆盖比值低于20%，风险较高。
• 一线城市覆盖比值：广州231%、上海224%、深圳150%、北京90%。
• 二线城市覆盖比值：沈阳、福州、合肥、北海超过300%，温州、南宁、杭州、兰州、太原、哈尔滨、郑州在100%-300%之间。

风险提示

• 数据统计存在误差，需谨慎分析。
• 三四线城市出让金同比下滑，需关注后续成交情况。
• 部分城市流拍率偏高，反映市场需求疲软。
• 土地出让金覆盖债务比例较低的城市存在较大财务风险。

数据来源

• 中指院
• 广发证券发展研究中心