房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018年上半年）：专题报告2018年第69期总第607期-20180830-中债资信-11页

专题报告总结：2018年上半年中国房地产市场与融资环境分析

核心内容概览

2018年上半年，中国房地产市场在政策调控和货币紧平衡环境下呈现复杂态势。销售数据短暂回暖，但政策高压和棚改货币化安置比例降低预示下半年销售增速可能下滑。融资环境持续收紧，房企债券发行规模大幅增长，但融资成本上升，信托业务增速放缓，海外发债受限。整体来看，行业集中度将进一步提升，龙头房企更具竞争优势，而中小房企面临较大资金链风险。

主要观点

• 销售回暖但压力犹存：上半年全国商品住宅销售面积和销售额同比分别增长3.2%和14.8%，增速回升，主要受益于中西部市场和房企加快去化。但受政策影响，预计下半年销售面积增速将波动下滑。
• 融资环境趋紧：境内房企债券发行规模同比增长111.28%，但发行成本持续上升，信托业务增速放缓，成立发行比下降至69.35%。
• 海外发债受限：6月境内房企境外发债规模同比缩减78.97%，主要受政策限制影响，预计下半年海外融资将受到更大冲击。
• 政策持续深化：住建部明确棚改不搞一刀切，七部委联合开展房地产市场乱象治理，调控政策进一步收紧，多地实施限售、限贷措施。
• 货币环境紧平衡：M2增速创历史新低，但新增贷款扩张明显，房地产开发贷余额高速增长，房贷利率普遍上行。

关键信息

1. 房企债券发行情况

• 上半年：中债资信关注的房地产发债企业在两市场共发行2,799.29亿元债券，同比增长111.28%。
• 6月单月：发行规模为433.23亿元，同比增长45.38%，但发行成本继续上升。
• 交易所市场：上半年累计发行1,213.59亿元，同比增长383.68%，其中公司债和私募债为主要发行品种。
• 银行间市场：上半年累计发行1,585.70亿元，同比增长47.64%，中票、短融、定向工具为主要发行形式。
• ABN产品：6月发行1笔，规模15亿元，主要为金科地产。

2. 海外发债情况

• 上半年：境内房企累计境外发债1,652.36亿元，与去年同期基本持平。
• 6月单月：境外发债规模为171.95亿元，同比缩减78.97%，主要受政策限制影响。
• 政策影响：发改委和财政部联合发布政策，限制房企境外发债用于房地产项目，仅限偿还债务。

3. 集合信托情况

• 发行与成立：上半年房地产集合信托发行4,072.43亿元，同比增长77.23%；成立2,824.05亿元，同比增长64.76%。
• 成立发行比：由2017年的72.08%降至69.35%，反映融资难度上升。
• 收益率：6月房地产集合信托预期收益率为7.78%，环比小幅回落但仍处于高位。

4. 行业政策动态

• 棚改政策：住建部强调因地制宜推进棚改货币化安置，避免盲目举债。
• 市场乱象治理：七部委联合在30个城市开展房地产市场乱象治理行动，打击炒房、虚假广告、违规销售等行为。
• 融资监管：发改委要求房企境外发债资金用于偿还债务，严禁挪用。
• 楼市调控：多地出台限购、限贷、限售政策，调控覆盖面继续扩大。

5. 货币环境分析

• 房贷利率：6月全国首套房贷款平均利率5.64%，环比上升0.71%，同比上升15.34%。
• M2余额：6月末为177.02万亿元，同比增长8.0%，创历史新低。
• 新增贷款：上半年新增贷款9.03万亿元，同比多增1.06万亿元，6月新增1.84万亿元。
• 房地产开发贷：6月末余额9.63万亿元，同比增长24.1%，增速较2017年末提高7.36个百分点。

重点风险提示

• 短期回售压力：新光控股集团有限公司和中国泛海控股集团有限公司面临较大回售压力。
• 融资风险：中小房企融资难度加大，若仍维持高投资支出，资金链风险加剧。
• 政策影响：政策高压与融资收紧可能加剧行业分化，龙头房企优势凸显。

行业趋势预测

• 销售趋势：下半年销售面积增速可能波动下滑。
• 行业集中度：行业集中度将进一步提升，龙头房企表现更优。
• 融资结构：大型房企融资途径更为畅通，财务表现有望边际改善。
• 信托业务：受政策和风险影响，信托融资门槛提高，业务增速放缓。

附注

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