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房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018年上半年）总结

核心内容概述

2018年上半年，中国房地产行业在政策收紧与市场调控的双重压力下，整体表现呈现复杂态势。销售数据短暂回暖，但政策高压与棚改货币化安置比例降低将对下半年销售面积增速产生负面影响。融资方面，境内房企债券发行规模大幅增长，但融资成本上升；境外发债受限，规模明显缩减。信托产品发行与成立规模增速回落，但6月有所回升。行业集中度进一步提升，大型房企融资环境相对较好，而中小房企面临更大资金链风险。

主要观点

• 销售回暖短暂：1~6月全国商品住宅销售面积同比增长3.2%，销售额增长14.8%，增速回升，但预计下半年销售面积增速将波动下滑。
• 融资环境趋紧：境内房企债券发行量同比大幅增长111.28%，但融资成本继续上升；境外发债受限，6月规模同比缩减78.97%，全年发行总量与去年同期基本持平。
• 信托业务收缩：房地产集合信托发行和成立增速整体下滑，6月有所回升，但成立发行比降至69.35%，反映融资难度上升。
• 政策持续收紧：住建部明确不搞棚改“一刀切”，调控政策继续深化，七部委联合治理房地产市场乱象，发改委限制房企境外发债用途。
• 货币环境紧平衡：房贷利率持续上行，M2增速创新低，但新增贷款扩张明显，房地产开发贷余额高速增长。

关键信息

1. 债市融资情况

• 境内债券发行：2018年1~6月，房地产发债企业共发行2,799.29亿元债券，同比增长111.28%。其中，交易所市场发行1,213.59亿元，银行间市场发行1,585.70亿元。
• 6月发行情况：6月单月发行量433.23亿元，同比增长45.38%，但环比下降。
• 融资成本上升：6月AAA、AA+、AA级别房企3年期发行成本分别为5.81%、7.63%、7.89%，均较前两月上升。
• 境外发债受限：6月境内房企境外发债仅171.95亿元，同比缩减78.97%，全年累计境外发债规模与去年同期基本持平。
• 信托产品情况：1~6月房地产集合信托发行4,072.43亿元，同比增长77.23%；成立2,824.05亿元，同比增长64.76%。6月成立发行比为69.35%，较去年同期下降。

2. 行业景气度

• 销售数据：1~6月销售面积同比增长3.2%，销售额增长14.8%，增速回升。6月末待售面积继续减少。
• 投资数据：住宅开发投资同比增长13.6%，土地购置费贡献度上升至29.24%，支撑投资增速。
• 新开工与竣工：新开工面积同比增长15%，竣工面积同比下降12.8%。施工面积增速保持低位。
• 土地市场：土地购置面积同比增长7.2%，土地成交价款增长20.3%，土地市场继续回暖。

3. 融资政策动态

• 住建部政策：合理界定棚改范围，不搞“一刀切”，鼓励因地制宜推进货币化安置。
• 七部委专项行动：打击炒房团伙、虚假广告、违规销售等行为，强化市场乱象治理。
• 发改委政策：房企境外发债主要用于还债，严禁挪作他用，防范外债风险。
• 楼市调控深化：全国房地产调控政策发布次数超180次，73个城市出台调控政策，51个城市及海南全域实行限售。

4. 货币环境变化

• 房贷利率上涨：6月全国首套房贷款平均利率5.64%，环比上升0.71%，同比上升15.34%。
• M2增速下滑：6月末M2余额177.02万亿元，同比增长8.0%，创历史新低。
• 房地产开发贷增长：截至6月末，房地产开发贷款余额9.63万亿元，同比增长24.1%。

企业关注点

• 新光控股集团有限公司：公司债“15新光01”于9月25日面临回售行权日，规模20亿元，需关注其融资环境变化及市场交易价格波动影响。
• 中国泛海控股集团有限公司：私募债34.10亿元、公司债40亿元面临回售，子公司泛海股份评级被下调，需关注其对境内融资的影响。

风险提示

• 中小房企融资难度加大，资金链风险上升。
• 下半年销售面积增速可能下滑，房企需加快去化回笼资金。
• 信托产品收益率维持高位，房企融资成本压力仍存。
• 境外发债政策趋严，房企融资渠道受限，需关注其对资金周转的影响。