20260517-开源证券-REITs行业周报_中证REITs指数同比下跌_商业不动产REITs询价_18页_2mb

REITs市场分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了2026年第20周REITs市场的表现及发展趋势，包括市场指数变动、交易数据、分板块表现以及一级市场动态。同时，报告对REITs市场进行了投资评级，并提出了相关风险提示。

主要观点

• REITs市场整体表现承压，中证REITs（收盘）指数和全收益指数均出现下跌，但成交量同比增长。
• 尽管市场指数下跌，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策支持及资金入市预期下，仍具备较好的投资机会。
• 商业不动产REITs发行市场活跃，已有4只商业不动产REITs发布询价公告，预计将在二季度发行上市。
• 一级市场方面，40只REITs基金等待上市，其中商业不动产REITs占比较高，显示该类资产的市场热度。

关键信息

市场表现

• 中证REITs（收盘）指数：
  • 2026年第20周收盘指数为750.6，同比下跌12.61%，环比下跌2.21%。
  • 2025年年初至今累计下跌4.53%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益为-26.6%。
• 中证REITs全收益指数：
  • 2026年第20周全收益指数为989.93，同比下跌8.07%，环比下跌2.15%。
  • 2025年年初至今累计上涨2.72%，同期沪深300指数累计上涨22.07%，累计超额收益为-19.35%。
• 市场交易数据：
  • 成交量为6.33亿份，同比增长12.63%。
  • 成交额为24.35亿元，同比下降0.29%。
  • 区间换手率为2.14%，同比减少0.78个百分点。
• 30日数据：
  • 成交总量达33.65亿份，同比增长17.79%。
  • 成交总额达143.18亿元，同比增长13.9%。
  • 平均区间换手率为0.38%，同比增长0.05个百分点。

分板块表现

• 保障房REITs：本周下跌1.74%，一月累计下跌4.84%。
• 环保类REITs：本周下跌0.7%，一月累计下跌2.28%。
• 高速公路类REITs：本周下跌1.92%，一月累计下跌3.52%。
• 产业园区类REITs：本周下跌3.9%，一月累计下跌8.97%。
• 仓储物流类REITs：本周下跌2.62%，一月累计下跌5.33%。
• 能源类REITs：本周下跌1.67%，一月累计下跌3.34%。
• 消费类REITs：本周上涨1.43%，一月累计下跌3.58%。

一级市场动态

• 本周共有40只REITs基金等待上市，其中商业不动产REITs达20支。
• 12只REITs基金等待扩募。
• 已通过审核的4只商业不动产REITs包括：
  • 汇添富资本-上海地产商业不动产1号资产支持专项计划
  • 中金-唯品会商业不动产资产支持专项计划
  • 国泰海通资管砂之船商业不动产1期资产支持专项计划
  • 中信建投-首农商业不动产1期资产支持专项计划
• 这些REITs底层资产类型丰富，涵盖商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等。

投资建议

• 投资评级：看好（维持）
• REITs作为高分红、中低风险资产，在政策支持及资金入市预期下，配置性价比有望提升，具备较好的投资机会。

风险提示

1. 公募REITs价格变动及运营风险。
2. 调控政策超预期变化，行业波动可能加剧。
3. 各类别资金入市进度不及预期。
4. 项目长期分派率不及预期。

结构与数据

图表目录

• 图1: 中证REITs（收盘）指数环比下跌
• 图2: 中证REITs（收盘）指数2025年年初以来累计超额收益
• 图3: 中证REITs全收益指数环比下跌
• 图4: 中证REITs全收益指数2025年年初以来累计超额收益
• 图5: REITs市场交易规模成交量同比增长
• 图6: REITs市场交易规模成交额同比下降
• 图7: REITs市场区间换手率同比下降
• 图8: 近30日REITs市场交易规模成交量同比增长
• 图9: 近30日平均区间换手率同比增长
• 图10: 保障房REITs本周下跌
• 图11: 环保类REITs本周下跌
• 图12: 高速公路类REITs本周下跌
• 图13: 产业园区类REITs本周下跌
• 图14: 仓储物流类REITs本周下跌
• 图15: 能源类REITs本周下跌

表格目录

• 表1: 4只商业不动产REITs发布询价公告
• 表2: 本周华夏深国际REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏中国交建REIT涨幅靠前
• 表3: 40只REITs基金等待上市，发行市场持续活跃

总结

REITs市场在2026年第20周整体表现承压，但成交量增长表明市场活跃度较高。尽管各板块均出现下跌，但REITs的高分红特性及政策支持仍使其具备较好的投资价值。商业不动产REITs发行市场活跃，预计将在二季度发行，显示该领域资产配置潜力。投资建议维持“看好”评级，但需关注市场波动、政策变化及资金入市进度等风险因素。