20260625-太平洋-商业不动产REITs动态更新_商业不动产REITs落地进程加快_17页_1mb

商业不动产REITs发展动态总结

核心内容概述

2026年6月，中国商业不动产REITs市场迎来重要进展，标志着REITs市场从试点阶段向常态化发行迈出了关键一步。首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，同时证监会批准了4单商业不动产REITs注册，推动市场扩容和产品多样化。此外，首批4只REITs指数基金也获批发行，为市场提供新的投资工具，提升投资便利性。

主要观点

1. 首批商业不动产REITs成功上市

• 上市时间：2026年6月18日
• 产品名称：汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT
• 底层资产类型：零售商业、购物中心、办公及配套商业
• 原始权益人类型：地方国企、民企、外资
• 募集规模：合计203.33亿元，涨幅在6.3%-10%之间
• 溢价率：整体约10%，显示市场认可度较高
• 上市表现：首日成交额12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6%
• 涨幅情况：国泰海通砂之船商业REIT涨幅最大，达11.08%

2. 商业不动产REITs进入常态化发行阶段

• 政策推动：2025年12月31日，证监会发布相关政策文件，明确商业不动产REITs的产品定义、注册流程及运营管理要求
• 注册批复：2026年6月22日，4只商业不动产REITs获证监会注册批复，覆盖外资城市综合体、央企项目、上海核心商务办公综合体及北京科创物业
• 发行节奏：项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不超过3个月
• 市场进展：截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中4只已上市，6只已通过，7只已反馈，3只已问询

3. REITs指数基金首次获批

• 获批时间：2026年6月17日
• 基金名称：华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数
• 意义：标志着中国REITs市场首次引入指数化产品，推动市场从单一标的交易向指数化、规模化投资升级
• 投资者影响：降低中小投资者择券难度与入市门槛，填补REITs市场指数化投资空白

关键信息

1. 首批商业不动产REITs基本信息

2. 募集与发行情况

• 认购倍数：国泰海通砂之船商业REIT认购倍数最高（103.81倍），汇添富上海地产商业REIT认购倍数最低（22.27倍）
• 分派率：2026年年化分派率位于4.4%-5.65%之间
• 发行规模：截至2026年6月24日，公募REITs累计发行87只，发行规模合计2329.92亿元，其中商业不动产REITs占比8.73%

投资建议

• 政策支持：商业不动产REITs政策完善了产品体系，有助于市场扩容
• 市场表现：首批4只REITs上市首日全线收涨，显示市场配置需求旺盛
• 未来展望：商业不动产REITs进入常态化发行阶段，将成为服务实体经济和房地产发展新模式的重要工具
• 后续关注：预计更多企业将参与REITs发行，推动不动产资产证券化

风险提示

1. 政策推进效果不及预期：可能影响REITs市场的发展速度和规模
2. 募集发行进度不及预期：可能影响市场扩容节奏
3. 房地产市场下行风险：可能对底层资产的租金收益和估值产生负面影响

投资评级说明

行业评级

公司评级

总结

商业不动产REITs的快速发展标志着中国资本市场对不动产资产证券化的重视与支持。首批REITs的成功上市与指数基金的推出，不仅提升了市场流动性，也拓宽了投资者的选择范围。随着政策不断完善和市场机制逐步成熟，商业不动产REITs有望成为推动房地产行业转型的重要工具。未来，随着更多项目获批和发行，市场将迎来更大的扩容与投资机会。