> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 商业不动产REITs发展动态总结 ## 核心内容概述 2026年6月，中国商业不动产REITs市场迎来重要进展，标志着REITs市场从试点阶段向常态化发行迈出了关键一步。首批4只商业不动产REITs在上交所挂牌上市，同时证监会批准了4单商业不动产REITs注册，推动市场扩容和产品多样化。此外，首批4只REITs指数基金也获批发行，为市场提供新的投资工具，提升投资便利性。 --- ## 主要观点 ### 1. 首批商业不动产REITs成功上市 - **上市时间**：2026年6月18日 - **产品名称**：汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT - **底层资产类型**：零售商业、购物中心、办公及配套商业 - **原始权益人类型**：地方国企、民企、外资 - **募集规模**：合计203.33亿元，涨幅在6.3%-10%之间 - **溢价率**：整体约10%，显示市场认可度较高 - **上市表现**：首日成交额12.96亿元，占当日REIT市场总成交额的76.6% - **涨幅情况**：国泰海通砂之船商业REIT涨幅最大，达11.08% ### 2. 商业不动产REITs进入常态化发行阶段 - **政策推动**：2025年12月31日，证监会发布相关政策文件，明确商业不动产REITs的产品定义、注册流程及运营管理要求 - **注册批复**：2026年6月22日，4只商业不动产REITs获证监会注册批复，覆盖外资城市综合体、央企项目、上海核心商务办公综合体及北京科创物业 - **发行节奏**：项目自批复之日起6个月内启动募集，单只产品发售周期不超过3个月 - **市场进展**：截至2026年6月24日，已有21只商业不动产REITs获受理，其中4只已上市，6只已通过，7只已反馈，3只已问询 ### 3. REITs指数基金首次获批 - **获批时间**：2026年6月17日 - **基金名称**：华夏中证REITs全收益指数、南方中证REITs全收益指数、中金中证REITs全收益指数、易方达中证REITs全收益指数 - **意义**：标志着中国REITs市场首次引入指数化产品，推动市场从单一标的交易向指数化、规模化投资升级 - **投资者影响**：降低中小投资者择券难度与入市门槛，填补REITs市场指数化投资空白 --- ## 关键信息 ### 1. 首批商业不动产REITs基本信息 | 代码 | 名称 | 底层资产 | 资产类型 | 募集总额（亿元） | 原始权益人 | 类型 | 基金管理人 | |--------------|------------------------------------|--------------------------------------|------------------|------------------|--------------------------------------|--------|--------------------| | 508600.SH | 汇添富上海地产商业REIT | 鼎保大厦、鼎博大厦 | 办公、配套商业 | 40.92 | 上海世博发展(集团)有限公司 | 地方国企 | 汇添富基金 | | 508601.SH | 中信建投首农商业REIT | 龙德广场 | 购物中心 | 30.13 | 北京粮食集团有限责任公司等 | 地方国企 | 中信建投基金 | | 508602.SH | 国泰海通砂之船商业REIT | 砂之船(西安)奥特莱斯 | 零售商业 | 55.31 | 砂之船(西安)购物广场有限公司 | 民企 | 国泰海通资产 | | 508603.SH | 中金唯品会商业REIT | 郑州杉杉奥特莱斯、哈尔滨杉杉奥特莱斯 | 零售商业 | 76.96 | 杉杉商业集团有限公司 | 外资 | 中金基金 | ### 2. 募集与发行情况 - **认购倍数**：国泰海通砂之船商业REIT认购倍数最高（103.81倍），汇添富上海地产商业REIT认购倍数最低（22.27倍） - **分派率**：2026年年化分派率位于4.4%-5.65%之间 - **发行规模**：截至2026年6月24日，公募REITs累计发行87只，发行规模合计2329.92亿元，其中商业不动产REITs占比8.73% --- ## 投资建议 - **政策支持**：商业不动产REITs政策完善了产品体系，有助于市场扩容 - **市场表现**：首批4只REITs上市首日全线收涨，显示市场配置需求旺盛 - **未来展望**：商业不动产REITs进入常态化发行阶段，将成为服务实体经济和房地产发展新模式的重要工具 - **后续关注**：预计更多企业将参与REITs发行，推动不动产资产证券化 --- ## 风险提示 1. **政策推进效果不及预期**：可能影响REITs市场的发展速度和规模 2. **募集发行进度不及预期**：可能影响市场扩容节奏 3. **房地产市场下行风险**：可能对底层资产的租金收益和估值产生负面影响 --- ## 投资评级说明 ### 行业评级 | 评级 | 预期回报区间（相对沪深300） | |--------|------------------------------| | 看好 | 高于5% | | 中性 | 介于-5%与5%之间 | | 看淡 | 低于-5% | ### 公司评级 | 评级 | 预期相对沪深300涨幅 | |--------|------------------------------| | 买入 | 超过15% | | 增持 | 介于5%-15%之间 | | 持有 | 介于-5%与5%之间 | | 减持 | 介于-5%与-15%之间 | | 卖出 | 低于-15% | --- ## 总结 商业不动产REITs的快速发展标志着中国资本市场对不动产资产证券化的重视与支持。首批REITs的成功上市与指数基金的推出，不仅提升了市场流动性，也拓宽了投资者的选择范围。随着政策不断完善和市场机制逐步成熟，商业不动产REITs有望成为推动房地产行业转型的重要工具。未来，随着更多项目获批和发行，市场将迎来更大的扩容与投资机会。