20260202-中银证券-商业不动产REITs点评_首批商业不动产REITs发行在即_存量盘活规模可期_4页_484kb

房地产行业点评：商业不动产REITs加速发展

核心内容

2026年初，我国商业不动产REITs市场迎来重大突破，首批商业不动产REITs正式申报至交易所，标志着REITs市场从基础设施领域拓展至商业不动产领域。证监会于2025年12月31日发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》，明确了商业不动产REITs的产品定义、运营机制及监管要求。同时，上交所与深交所也更新了业务办法，为商业不动产REITs的发行和运营提供了制度保障。

主要观点

• 政策支持：证监会及交易所政策的落地，为商业不动产REITs的发行提供了制度基础，推动其从试点走向常态化。
• 市场拓展：首批商业不动产REITs涵盖酒店、写字楼、奥特莱斯、购物中心等多种业态，显示市场覆盖面广。
• 资产质量高：底层资产多位于核心城市核心区域，出租率和运营情况普遍良好，具备较高的投资价值。
• 收益稳定：商业不动产REITs的净现金流分派率以10年期国债收益率为基准，租赁型项目分派率不低于上浮150个基点，收费型项目不低于上浮300个基点。
• 融资渠道拓宽：REITs的回收资金可用于存量资产收购、新增投资、偿还债务、补充流动资金，为企业提供新的融资路径。
• 行业转型：商业不动产REITs推动行业从“开发”逻辑向“运营”逻辑转型，有助于提升资产管理和运营能力。

关键信息

首批商业不动产REITs项目

项目亮点

• 华安锦江：以锦江国际旗下酒店为底层资产，项目运营稳定，平均入住率良好。
• 汇添富上海地产：以写字楼及配套商业为底层资产，出租率100%，租金单价较高。
• 中金唯品会：奥特莱斯项目运营多年，销售表现优异，具备较强成长性。
• 华实陆家嘴：位于上海前滩核心区域，资产运营成熟，出租率稳定。
• 华夏保利发展：以广州、佛山核心项目为底层资产，出租率高，资产估值良好。
• 华夏银泰百货：合肥银泰中心项目位于市中心，资产规模大，运营稳定。
• 华夏凯德：涵盖多种业态，资产分布广泛，具备较强的资源整合能力。
• 国泰海通砂之船：奥特莱斯项目运营成熟，出租率高，具备较强盈利能力。

投资建议

• 关注企业：建议重点关注具备先发优势、资产质量高、运营能力强的企业，如保利发展、茂业商业、武商集团、华润置地、华润万象生活、大悦城、百联股份、招商蛇口、中国海外发展等。
• 投资逻辑：商业不动产REITs不仅有助于盘活存量资产，还为企业提供标准化退出渠道，为投资者提供稳定收益。

风险提示

• 政策风险：REITs支持政策推进力度不及预期。
• 发行风险：商业不动产REITs发行节奏可能不及预期。
• 市场风险：底层资产租赁市场需求变化，租金水平波动可能影响收益。

附录

• 行业背景：我国商业不动产存量规模庞大，具备通过REITs进行资产盘活的潜力。
• 数据来源：上交所、中银证券。
• 投资评级：行业评级为“强于大市”，公司评级为“买入”、“增持”、“中性”、“减持”等。

总结

商业不动产REITs市场正加速发展，政策支持和资产质量是其发展的关键。首批商业不动产REITs项目涵盖多种业态，底层资产运营良好，为投资者提供了稳定的收益来源。未来，随着更多企业的参与，商业不动产REITs有望成为房地产行业重要的融资工具和资产运营模式。