> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 66 期）总结 ## 核心内容 本周公募 REITs 板块小幅收跌，中证 REITs 指数周跌 2.2%，年初至今下跌 3.6%。市政板块收涨，其他类型 REITs 均收跌。中证 REITs 指数表现弱于沪深 300 指数（-0.3%）和中证全债指数（0.2%），但强于中证转债（-2.8%）。REITs 总市值在 5 月 15 日为 2195 亿元，较上周减少 48 亿元；全周日均换手率为 0.43%，较前一周增加 0.14%。 近一年中证 REITs 指数回报率为 -12.7%，波动率为 6.6%，回报率低于中证转债指数、沪深 300 指数和中证全债指数；波动率低于沪深 300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。 ## 主要观点 - **市场表现**：中证 REITs 指数周跌幅为 -2.2%，表现弱于沪深 300 和中证全债，但强于中证转债。 - **不同类型表现**：市政 REITs 收涨，而产权类和特许经营权类 REITs 均收跌，其中产权类 REITs 周跌幅为 -2.4%，特许经营权类 REITs 周跌幅为 -1.3%。 - **具体标的**：周度涨幅排名前三的 REITs 分别为中金重庆两江 REIT（+2.53%）、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT（+2.03%）、招商高速公路 REIT（+1.57%）。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 交易活跃度最高，区间日均换手率为 0.6%；交通基础设施 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 21.7%。 - **资金流向**：主力净流入前三为华泰江苏交控 REIT（674 万元）、南方顺丰物流 REIT（555 万元）、中金安徽交控 REIT（446 万元）。 - **首批商业不动产 REITs**：中金唯品会 REIT（508603）于 5 月 19 日启动询价，汇添富上海地产 REIT（508600）于 5 月 21 日询价，中信建投首农 REIT（508601）与国泰海通砂之船 REIT（508602）均于 5 月 20 日询价。 ## 关键信息 - **市场对比**：年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：沪深 300（+5.0%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+1.6%）>中证 REITs（-3.6%）。 - **估值指标**：REITs 既有债性又有股性。年化现金分派率均值为 6.4%。相对净值折溢价率反映市场价值与公允价值关系，P/FFO 表示价格与经营现金流的比值，IRR 表示内部收益率。 - **风险提示**：包括公开资料数据滞后、二级市场价格波动、基础设施项目运营、税收政策调整和流动性风险等。 ## 一级市场发行 从 2026 年 1 月 1 日至 5 月 15 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品共有 5 只，已反馈的产品 16 只，已受理的产品 10 只。部分 REITs 项目已通过或已上市。 ## 估值跟踪 - **项目类型与指标**： - 保障性租赁住房：年化派息率 3.00%，相对净值折溢价率 32.84%，P/FFO 33.58，IRR 3.86% - 仓储物流：年化派息率 4.45%，相对净值折溢价率 12.40%，P/FFO 21.95，IRR 5.77% - 交通基础设施：年化派息率 11.78%，相对净值折溢价率 5.24%，P/FFO 10.98，IRR 6.92% - 能源基础设施：年化派息率 7.85%，相对净值折溢价率 25.17%，P/FFO 18.77，IRR 2.89% - 生态环保：年化派息率 9.61%，相对净值折溢价率 29.99%，P/FFO 13.42，IRR 2.43% - 市政设施：年化派息率 6.94%，相对净值折溢价率 48.96%，P/FFO 20.60，IRR 2.44% - 水利设施：年化派息率 5.48%，相对净值折溢价率 47.80%，P/FFO 23.86，IRR 2.07% - 消费基础设施：年化派息率 4.14%，相对净值折溢价率 41.58%，P/FFO 24.95，IRR 2.69% - 新型基础设施：年化派息率 4.93%，相对净值折溢价率 54.00%，P/FFO 22.10，IRR 2.56% - 园区基础设施：年化派息率 5.93%，相对净值折溢价率 -2.39%，P/FFO 20.16，IRR 6.10% - **产权类与经营权类 REITs 对比**：产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值低 90BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 386BP。 ## 相关研究报告 - 《转债市场周报-结合条款及资质，关注高景气方向》 - 《超长债周报-国债买卖再次缩量，超长债继续下跌》 - 《公募 REITs 周报（第 65 期）-算力 REITs 获政策明确支持》 - 《超长债周报：制造业 PMI 总体平稳，超长债成交量占比继续提升》 - 《公募 REITs 周报（第 64 期）—一季报落地，市场震荡走弱》 ## 二级市场走势 - **主要指数周涨跌幅**：中证全债 > 沪深 300 > 中证 REITs > 中证转债 - **年初至今涨跌幅**：沪深 300（+5.0%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+1.6%）>中证 REITs（-3.6%） - **波动率**：近一年中证 REITs 波动率为 6.6%，低于沪深 300 和中证转债，高于中证全债。 ## 二级市场资金流向 - 主力净流入前三为华泰江苏交控 REIT（674 万元）、南方顺丰物流 REIT（555 万元）、中金安徽交控 REIT（446 万元）。 ## 估值指标分析 - **相对净值折溢价率**：反映市场价值与公允价值关系，类似股票的 PB 指标。 - **P/FFO**：反映价格与经营现金流的比值，用于判断短期回报率。 - **IRR**：使用现金流折现法计算出的内部收益率。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险