> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 申万固收|REITs：四单商业不动产REITs即将询价总结 ## 核心内容 本周，REITs市场整体下跌，其中仓储、产业园表现较差。中核汇能风电REIT询价结束，发行价格溢价率 $8.8\%$，将于5月18日正式发行。与此同时，首批四单商业不动产REITs即将启动询价，分别为汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业REIT，预计募资规模总计186亿元，从26年预期分派率看，分别为 $4.84\%$、 $5.46\%$、 $6.22\%$ 和 $4.75\%$。 ## 主要观点 - **一级市场**：2026年以来已成功发行3单REITs，发行规模81.0亿元，同比下降 $28.7\%$。四单商业不动产REITs即将询价，显示市场对商业不动产REITs的持续关注。 - **二级市场**：本周中证REITs全收益指数下跌 $2.15\%$，跑输沪深300和中证红利指数。从资产类型来看，数据中心、环保水务板块表现相对较好，分别为 $-0.19\%$ 和 $-0.82\%$。 - **流动性**：产权类REITs日均换手率上升至 $0.46\%$，特许经营权类REITs上升至 $0.35\%$，成交量也有所增加，分别达到5.06亿份和1.27亿份，周环比分别上升 $50.95\%$ 和 $34.32\%$。 - **估值**：从中债估值收益率来看，交通、仓储物流、园区等板块估值较高，分别为 $6.81\%$、 $6.17\%$ 和 $5.57\%$。环保水务板块的估值收益率为 $2.1\%$，P/FFO达到 $55\%$，显示其较高的估值。 - **风险提示**：需关注底层资产基本面不及预期、相关政策变动及市场价格波动等风险。 ## 关键信息 ### 一级市场进展 - **已发行REITs总数**：82只，发行规模总计2316亿元，总市值2195亿元，流通市值1239亿元。 - **本周进展**：共9单首发REITs取得新进展，包括4单商业不动产REITs即将询价，其余为能源、交通、消费等类型的REITs。 - **扩募进展**：本周无新增扩募进展，但已有部分REITs完成注册或进入问询阶段。 ### 二级市场表现 - **指数跌幅**：中证REITs全收益指数本周跌幅 $2.15\%$，跑输沪深300指数 $1.90\%$ 和中证红利指数 $0.63\%$。 - **板块表现**：数据中心板块涨幅 $-0.19\%$，环保水务板块涨幅 $-0.82\%$，消费板块涨幅 $-1.21\%$，能源板块涨幅 $-1.69\%$，交通板块涨幅 $-1.90\%$。 - **个股表现**：中金重庆两江REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT涨幅居前，分别为 $+2.53\%$、 $+2.03\%$、 $+1.57\%$；华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村产业园REIT跌幅居前，分别为 $-8.88\%$、 $-8.64\%$、 $-8.56\%$。 ### 流动性 - **换手率**：产权类REITs换手率 $0.46\%$，特许经营权类REITs换手率 $0.35\%$，较上周分别上升 $16.33$BP 和 $6.91$BP。 - **成交量**：产权类REITs成交量5.06亿份，特许经营权类REITs成交量1.27亿份，周环比分别上升 $50.95\%$ 和 $34.32\%$。 ### 估值 - **中债估值收益率**：产权类REITs $4.31\%$，特许经营权类REITs $5.58\%$，交通板块 $6.81\%$，仓储物流板块 $6.17\%$，园区板块 $5.57\%$。 - **P/FFO**：数据中心板块 $38\%$，环保水务板块 $55\%$，消费板块 $23.43\%$，能源板块 $29.09\%$，交通板块 $5.06\%$。 ## 重要公告 - **中金安徽交控REIT**：4月日均收费车流量环比减少 $17.76\%$，路费收入环比减少 $13.04\%$。 - **汇添富上海地产商业REIT**：询价日为2026年5月21日，询价区间为 $3.464$元/份至 $4.234$元/份。 - **国泰海通砂之船商业REIT**：询价日为2026年5月20日，询价区间为 $4.525$元/份至 $5.531$元/份。 - **中金唯品会商业REIT**：询价日为2026年5月19日，询价区间为 $3.150$元/份至 $3.849$元/份。 - **中信建投首农商业REIT**：询价日为2026年5月20日，询价区间为 $2.466$元/份至 $3.014$元/份。 - **南方润泽科技数据中心REIT**：2025年度第1次分红，方案 $2.1540$元/10份，分配金额约占尚未分配的可供分配金额的 $99.9545\%$。 - **南方万国数据中心REIT**：2025年度第1次分红，方案 $1.1500$元/10份，分配金额约占尚未分配的可供分配金额的 $99.9365\%$。 - **汇添富九州通医药REIT**：拟变更净回收资金投向，将不超过 $15\%$的净回收资金 $8400$万元用于补充流动资金等用途。 ## 风险提示 - **底层资产基本面**：可能不及预期，影响REITs的收益。 - **政策变动风险**：公募REITs相关政策变动可能影响市场。 - **市场价格波动**：REITs价格可能因市场因素波动，需谨慎投资。 ## 本周要闻 - **江苏省**：加强已发行REITs跟踪服务，积极支持开展扩募。 - **四部门**：鼓励算力设施申报基础设施领域REITs，支持金融产品创新。 - **重庆**：召开资产证券化政策宣传会，聚焦商业不动产REITs，推动资产证券化工作。 以上总结涵盖了文档中的核心内容、主要观点及关键信息，结构清晰，便于快速了解当前REITs市场状况。