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申万固收|REITs：四单商业不动产REITs即将询价总结

核心内容

本周，REITs市场整体下跌，其中仓储、产业园表现较差。中核汇能风电REIT询价结束，发行价格溢价率 $8.8%$，将于5月18日正式发行。与此同时，首批四单商业不动产REITs即将启动询价，分别为汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT和中金唯品会商业REIT，预计募资规模总计186亿元，从26年预期分派率看，分别为 $4.84%$、 $5.46%$、 $6.22%$ 和 $4.75%$。

主要观点

• 一级市场：2026年以来已成功发行3单REITs，发行规模81.0亿元，同比下降 $28.7%$。四单商业不动产REITs即将询价，显示市场对商业不动产REITs的持续关注。
• 二级市场：本周中证REITs全收益指数下跌 $2.15%$，跑输沪深300和中证红利指数。从资产类型来看，数据中心、环保水务板块表现相对较好，分别为 $-0.19%$ 和 $-0.82%$。
• 流动性：产权类REITs日均换手率上升至 $0.46%$，特许经营权类REITs上升至 $0.35%$，成交量也有所增加，分别达到5.06亿份和1.27亿份，周环比分别上升 $50.95%$ 和 $34.32%$。
• 估值：从中债估值收益率来看，交通、仓储物流、园区等板块估值较高，分别为 $6.81%$、 $6.17%$ 和 $5.57%$。环保水务板块的估值收益率为 $2.1%$，P/FFO达到 $55%$，显示其较高的估值。
• 风险提示：需关注底层资产基本面不及预期、相关政策变动及市场价格波动等风险。

关键信息

一级市场进展

• 已发行REITs总数：82只，发行规模总计2316亿元，总市值2195亿元，流通市值1239亿元。
• 本周进展：共9单首发REITs取得新进展，包括4单商业不动产REITs即将询价，其余为能源、交通、消费等类型的REITs。
• 扩募进展：本周无新增扩募进展，但已有部分REITs完成注册或进入问询阶段。

二级市场表现

• 指数跌幅：中证REITs全收益指数本周跌幅 $2.15%$，跑输沪深300指数 $1.90%$ 和中证红利指数 $0.63%$。
• 板块表现：数据中心板块涨幅 $-0.19%$，环保水务板块涨幅 $-0.82%$，消费板块涨幅 $-1.21%$，能源板块涨幅 $-1.69%$，交通板块涨幅 $-1.90%$。
• 个股表现：中金重庆两江REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商高速公路REIT涨幅居前，分别为 $+2.53%$、 $+2.03%$、 $+1.57%$；华夏合肥高新产园REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中关村产业园REIT跌幅居前，分别为 $-8.88%$、 $-8.64%$、 $-8.56%$。

流动性

• 换手率：产权类REITs换手率 $0.46%$，特许经营权类REITs换手率 $0.35%$，较上周分别上升 $16.33$BP 和 $6.91$BP。
• 成交量：产权类REITs成交量5.06亿份，特许经营权类REITs成交量1.27亿份，周环比分别上升 $50.95%$ 和 $34.32%$。

估值

• 中债估值收益率：产权类REITs $4.31%$，特许经营权类REITs $5.58%$，交通板块 $6.81%$，仓储物流板块 $6.17%$，园区板块 $5.57%$。
• P/FFO：数据中心板块 $38%$，环保水务板块 $55%$，消费板块 $23.43%$，能源板块 $29.09%$，交通板块 $5.06%$。

重要公告

• 中金安徽交控REIT：4月日均收费车流量环比减少 $17.76%$，路费收入环比减少 $13.04%$。
• 汇添富上海地产商业REIT：询价日为2026年5月21日，询价区间为 $3.464$元/份至 $4.234$元/份。
• 国泰海通砂之船商业REIT：询价日为2026年5月20日，询价区间为 $4.525$元/份至 $5.531$元/份。
• 中金唯品会商业REIT：询价日为2026年5月19日，询价区间为 $3.150$元/份至 $3.849$元/份。
• 中信建投首农商业REIT：询价日为2026年5月20日，询价区间为 $2.466$元/份至 $3.014$元/份。
• 南方润泽科技数据中心REIT：2025年度第1次分红，方案 $2.1540$元/10份，分配金额约占尚未分配的可供分配金额的 $99.9545%$。
• 南方万国数据中心REIT：2025年度第1次分红，方案 $1.1500$元/10份，分配金额约占尚未分配的可供分配金额的 $99.9365%$。
• 汇添富九州通医药REIT：拟变更净回收资金投向，将不超过 $15%$的净回收资金 $8400$万元用于补充流动资金等用途。

风险提示

• 底层资产基本面：可能不及预期，影响REITs的收益。
• 政策变动风险：公募REITs相关政策变动可能影响市场。
• 市场价格波动：REITs价格可能因市场因素波动，需谨慎投资。

本周要闻

• 江苏省：加强已发行REITs跟踪服务，积极支持开展扩募。
• 四部门：鼓励算力设施申报基础设施领域REITs，支持金融产品创新。
• 重庆：召开资产证券化政策宣传会，聚焦商业不动产REITs，推动资产证券化工作。

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