2017年中国六大写字楼市场总结
核心内容
2017年，中国六大写字楼市场（北京、上海、深圳、广州、成都、武汉）均表现出强劲的需求增长。尽管供应量在某些城市超过了需求，但整体市场依然保持活跃。需求主力主要来自金融和TMT行业，同时内资企业在租赁市场中占据主导地位。市场空置率和租金表现因城市而异，部分城市出现下降，而另一些则上升。
主要观点
- 需求增长显著：六大城市的甲级写字楼市场在2016年6月至2017年6月期间均实现了净吸纳面积的显著增长。
- 行业分布：金融和TMT行业是写字楼需求的主要驱动力，同时专业服务、零售、制造业等也占据重要位置。
- 内资企业主导：内资企业在各城市中占据了租赁面积的大部分，尤其是在北京（73%）、深圳（78%）、成都（60%）和武汉（89%）。
- 租金表现不一：租金涨幅与空置率变化在不同城市中存在差异，例如深圳租金增长最快，而上海和武汉租金下降。
- 未来趋势：预计2018年，需求将持续增长，但供应增加将导致部分城市的空置率和租金出现波动。
关键信息
各城市净吸纳量（按面积）增长情况
| 城市 |
2016年6月-2017年6月净吸纳量（平米） |
2015年6月-2016年6月净吸纳量（平米） |
增长率（同比） |
| 北京 |
855,180 |
690,235 |
23.9% |
| 上海 |
1,221,695 |
909,609 |
34.3% |
| 深圳 |
731,012 |
191,510 |
281.7% |
| 广州 |
686,791 |
435,349 |
57.8% |
| 成都 |
202,183 |
145,799 |
38.7% |
| 武汉 |
163,281 |
58,910 |
177.2% |
各城市租金增长率
| 城市 |
2017年二季度租金（人民币/平米/月） |
2016年二季度租金（人民币/平米/月） |
增长率（同比） |
| 北京 |
392.1 |
378.1 |
3.7% |
| 上海 |
279.2 |
290.9 |
-4.0% |
| 深圳 |
268.1 |
253.8 |
5.6% |
| 广州 |
171.7 |
168.2 |
2.1% |
| 成都 |
107.1 |
105.4 |
1.6% |
| 武汉 |
123.3 |
126.1 |
-2.2% |
各城市空置率变化
| 城市 |
2017年二季度空置率 |
2016年二季度空置率 |
增长率（同比） |
| 北京 |
7.3% |
7.3% |
-0.1% |
| 上海 |
15.8% |
10.7% |
5.1% |
| 深圳 |
13.1% |
9.1% |
4.0% |
| 广州 |
11.9% |
8.8% |
3.1% |
| 成都 |
32.2% |
40.7% |
-8.5% |
| 武汉 |
32.3% |
15.7% |
16.6% |
各城市租赁成交比例（外资/内资）
| 城市 |
外资公司占比 |
内资公司占比 |
| 北京 |
27% |
73% |
| 上海 |
46% |
54% |
| 深圳 |
22% |
78% |
| 广州 |
14% |
86% |
| 成都 |
40% |
60% |
| 武汉 |
11% |
89% |
各城市租赁面积产业类型占比
| 城市 |
金融 |
TMT |
专业服务 |
零售 |
制造业 |
能源 |
医疗健康 |
房地产 |
其他 |
| 北京 |
34% |
25% |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 上海 |
80% |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 深圳 |
15% |
44% |
12% |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 广州 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 成都 |
62% |
11% |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
| 武汉 |
28% |
11% |
17% |
16% |
- |
- |
- |
- |
- |
市场趋势分析
北京
- 内资企业吸纳量占73%，金融和TMT行业是主要需求来源。
- TMT行业在望京-酒仙桥商圈表现突出，未来仍有增长潜力。
- 金融和TMT行业在核心区域（如中关村、上地）推动租金上涨。
- 亚奥商圈将成为新高端商务区，吸引大量TMT和金融企业。
上海
- 内资企业吸纳量占54%，外资企业表现回暖。
- 金融、TMT、零售、专业服务和制造业占80%的吸纳面积。
- 租金在2017年二季度下降4.0%，主要因新增供应高于需求。
深圳
- 内资企业吸纳量占78%，TMT行业占44%。
- 金融和专业服务是第二和第三大需求行业。
- 深圳成为国际金融中心，进一步推动金融行业需求。
- 未来，TMT行业将继续成为主要需求来源。
广州
- 内资企业吸纳量占86%，金融、专业服务和TMT行业是主要需求来源。
- 珠江新城和琶洲商务区是主要租赁热点。
- 金融和TMT行业推动写字楼市场增长。
成都
- 内资企业吸纳量占60%，金融和TMT行业为主要需求来源。
- 金融行业占62%，TMT行业占11%。
- 多家国际金融机构和科技企业在成都设立区域总部或分支机构。
武汉
- 内资企业吸纳量占89%，TMT行业增长迅速。
- 金融、专业服务和房地产行业是主要需求来源。
- TMT行业吸纳面积占11%，未来将继续推动市场增长。
- 联合办公和创意孵化器领域在写字楼租赁中表现突出。
预测与展望
- 2018年，写字楼需求将持续增长，但部分城市可能因新增供应而出现空置率上升。
- 各城市因供需差异，租金表现将有所不同。
- 金融和TMT行业仍将是写字楼市场的主要驱动力。
业务联系人
- 魏超英：董事总经理，中国企业服务部主管，jonathan.cy.wei@cushwake.com
- 严区海：高级董事，北中国企业服务部主管，charles.qh.yan@cushwake.com
- 黄书礼：董事，华南企业服务部主管，charlie.sl.wong@cushwake.com
- 邱晓瑜：董事，广州及佛山企业服务部主管，connie.xy.qiu@cushwake.com
- 刘聪聪：董事，华西企业服务部主管，nick.cc.liu@cushwake.com
- 罗杨兰：助理董事，武汉及长沙分公司写字楼部主管，tracy.yl.luo@cushwake.com
