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上海写字楼市场概览（2017年第二季度）

核心内容

本报告总结了2017年第二季度上海写字楼市场的关键数据和趋势，涵盖了全市、核心商圈、新兴商圈、浦西与浦东区域的市场表现，并分析了新增供应、租赁需求、空置率、租金走势、资产价值及收益率等重要指标。

市场概况

全市数据

• 存量：9,892,962 平米（环比上升）
• 上半年新增供应：1,225,371 平米（同比上升）
• 平均租金：人民币 9.2 每平米每天（环比下降）
• 空置率：15.8%（环比上升）
• 上半年净吸纳量：720,101 平米（同比上升）
• 资产价值：人民币 72,066 每平米（环比上升）
• 收益率：4.7%（环比下降）

区域细分

核心商圈 vs 新兴商圈

浦西 vs 浦东

供应与需求趋势

新增供应

• 2017年上半年新增供应为1,225,371 平米，主要集中在新兴商圈。
• 从1998年至2021年，甲级写字楼供应量呈现波动增长趋势。
• 浦东与浦西的新增供应量分别从1998年开始持续增长。

净吸纳量

• 上半年全市净吸纳量为720,101 平米，同比增长。
• 核心商圈净吸纳量为300,948 平米，新兴商圈为419,153 平米。

租金走势

• 2017年第二季度全市平均租金为人民币 9.2 每平米每天，环比下降。
• 核心商圈平均租金为人民币 10.4 每平米每天，环比下降。
• 新兴商圈平均租金为人民币 6.8 每平米每天，环比上升。
• 浦西平均租金为人民币 8.5 每平米每天，环比上升；浦东为人民币 10.7 每平米每天，环比下降。

空置率分析

• 全市空置率为15.8%，环比上升。
• 核心商圈空置率为11.0%，环比上升。
• 新兴商圈空置率为25.5%，环比上升。
• 浦西空置率为17.8%，环比上升；浦东为12.3%，环比上升。

租户需求

• P2P退租潮后，写字楼需求稳步回升。
• 联合办公、内资科技型企业及保险公司成为租赁市场的主要驱动力。
• 2017年，将有200万平米的甲级写字楼竣工，包括虹桥汇 I & II、前滩世贸中心 II & III等地标项目。

投资与交易

• 2017年第一季度至第二季度，主要大宗交易包括：
  • Q2-2017：虹口 SOHO（90,000 平米，交易金额 3,573 万元，卖方 SOHO 中国，买方 吉宝置业）
  • Q2-2017：国正中心（80,701 平米，交易金额 2,656 万元，卖方 宝华，买方 凯德置地）
  • Q1-2017：保利绿地广场（27,000 平米，交易金额 1,600 万元，卖方 保利绿地，买方 江苏盐城投资）
  • Q1-2017：中港汇大厦（31,697 平米，交易金额 1,372 万元，卖方 万顺昌，买方 黑岩集团）
  • Q1-2017：宝龙大厦（24,883 平米，交易金额 1,319 万元，卖方 AEW，买方 腾飞集团）

市场展望

• 2017年，新增供应将达600万平米，空置率将上升。
• 核心商圈租金将因供应增加而有所调整。
• 新兴商圈因快速成熟和新增供应竞争加剧，市场压力增大。
• 租户在市区边缘与新兴商圈将拥有更多选择机会。

结论

• 2017年第二季度，上海写字楼市场整体呈现供应增加、租金调整、空置率上升的趋势。
• 核心商圈与新兴商圈均面临竞争压力，但新兴商圈租金增长潜力较大。
• 租户需求主要由联合办公、内资科技企业和保险公司推动。
• 未来市场将受到新增供应的持续影响，空置率和租金走势需密切关注。