天府新区写字楼专题研究：在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人_17页_3mb

天府新区写字楼专题研究总结

核心内容

天府新区作为四川省下辖的副省级新区，全国第十一个国家级新区，其写字楼市场的发展路径备受关注。高力国际从新区楼宇经济发展路径和办公需求特征入手，分析了天府新区在写字楼赛道上的发展可能性，探讨其是否能“后发制人”，“青出于蓝”。

主要观点

一、新区发展路径的借鉴与区别

天府新区的发展路径与成都高新区存在相似之处，但也体现出自身的特色：

• 第一阶段：以产业园为内核，通过引进科技、软件等500强企业带动产业集聚。
• 第二阶段：以政府单位和央国企自用办公楼宇为中坚力量，推动区域办公环境的提升。
• 第三阶段：以市场化写字楼项目为羽翼，承接产业聚集带来的办公需求。

成都高新区的写字楼市场已基本成熟，其TMT行业占比高达33%，而天府新区则更注重吸引总部企业、产业上下游企业及专业服务类企业。

二、天府新区写字楼市场现状与展望

1. 供应方面

• 项目类型：以产业园和国有企业自建楼宇为主，市场化项目较少。
• 东区发展：截至2019年上半年，已有中交国际中心、中铁卓越中心、中建西南总部等项目投入使用，预计到2022年总存量将达140万平方米。
• 西区发展：2018年后规划调整，引入大量央企、省市国企及知名民企总部，预计在2023-2025年呈现，写字楼总存量将不小于东区。
• 总体预测：到2025年，天府新区两大核心区写字楼总体量预计为250万平方米，其中约1/3-1/2为自用，可租赁面积预计为80-125万平方米。

2. 需求方面

• 企业选址因素：租金水平、区域通达性、业务所在地、同行业集聚度、楼宇品质、商务配套及政策支持是企业选址的主要考量。
• 需求推导：
  • 第一阶段：以政府主导的产业园和国企自用为主。
  • 第二阶段：以国企自建楼宇和市场化项目为主，轨道交通、建筑工程及新兴科技类企业需求增长。
  • 第三阶段：本地及外来新设立企业、专业服务类企业、贸易类企业将成为主力。

三、市场化租赁项目的建议

• 高性价比：新区早期项目应注重租金优势，以吸引大面积优质租户。
• 差异化产品：建议将高品质与中等品质办公物业相结合，满足不同企业的需求。
• 吸附周期特征：政策主导型新区需较长培育期，市场化项目应在政府主导项目成熟后才更具竞争力。

关键信息

• 天府新区写字楼发展路径：以产业园为核心，国有企业为中坚，市场化项目为羽翼。
• TMT行业聚集：天府软件园带动了大量科技企业入驻，高新区TMT企业占比高达33%。
• 办公物业供应：2025年预计写字楼总体量为250万平方米，其中可租赁面积为80-125万平方米。
• 企业需求特征：企业选址主要考虑租金、业务所在地、行业集聚度、楼宇品质及政策支持。
• 市场化项目策略：注重性价比、差异化产品及吸附周期，避免高成本高租金导致的招商困难。

附录数据概览

• 天府新区现有租户类型（截至2019年第二季度）：
  • 产业园企业
  • 国企及下属企业
  • 市场化租赁企业
• 天府新区写字楼存量：40万平方米
• 空置率：35%
• 平均租金：74.5元/平方米/月
• 居住人口预测（2023-2025年）：
  • 预计8万户
  • 居住人口约15-20万

总结

天府新区在写字楼市场的发展中，虽起步较晚，但凭借政策支持、产业聚集和总部经济的布局，有望逐步走出一条成熟的楼宇经济发展之路。高力国际建议开发商在早期注重性价比和差异化产品策略，以应对新区初期的市场环境，同时关注吸附周期，合理规划市场供应节奏，助力天府新区在写字楼赛道上实现可持续发展。