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大中华区写字楼需求核心趋势总结

核心内容

大中华区甲级写字楼市场在过去一年（2017年10月至2018年9月）整体表现出强劲的需求增长，主要城市的净吸纳量显著上升。报告涵盖了北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港和台北等八个重点市场，分析了当前及未来的需求趋势，涉及行业动态、政策影响、租赁行为以及区域偏好。

主要观点

1. 需求强劲，空置率下降：

   • 大中华区甲级写字楼市场净吸纳量保持强劲，空置率下降。
   • 北京空置率最低，为 $3.4%$，杭州为 $11.4%$，均低于大中华区平均水平 $14.6%$。
   • 香港和杭州分别为一线和二线市场中租金最高的城市，租金分别为834元/平方米/月和158元/平方米/月，而大中华区整体平均租金为192元/平方米/月。

2. 行业驱动需求：

   • TMT行业：在大中华区多个城市中，TMT行业是推动写字楼需求增长的重要力量，特别是在北京、上海和成都。
   • 金融行业：金融行业在多个城市中也表现活跃，尤其是北京、上海和广州，受政策支持及市场扩张影响。
   • 专业服务业：联合办公和商务中心的扩张显著推动了专业服务业的需求增长，特别是在北京、上海和成都。

3. 政策与市场因素：

   • 中国金融市场开放政策推动海外金融机构进入市场，可能增加其在大中华区的办公需求。
   • “中国制造2025”和“一带一路”等政策对制造业和科技行业形成利好，带动其租赁需求。
   • 《健康中国2030规划纲要》推动医疗健康行业持续增长，预计未来十年内将带来大量商机。

4. 联合办公模式兴起：

   • 联合办公在大中华区快速发展，成为增长最快的行业之一。
   • 在北京、上海和深圳，联合办公运营商积极扩张，从早期的初创企业扩展至成熟商务区。
   • 联合办公模式的灵活性和成本效益使其成为企业的重要选择，预计未来将进入整合期，更多企业将选择联合办公空间。

5. 区域偏好与市场动态：

   • 北京的TMT行业主要集中在望京-酒仙桥、中关村和中央商务区。
   • 上海的金融企业主要集中在陆家嘴和黄浦，专业服务业则偏爱静安核心和黄浦。
   • 深圳的TMT行业主要集中在科技园、后海和福田CBD，金融企业则集中在福田CBD和蛇口。
   • 广州的TMT和专业服务类企业主要集中在琶洲和珠江新城，房地产企业则主要集中在琶洲。
   • 成都的专业服务类企业主要集中在东大街和天府新城，TMT行业则集中在天府新城和东大街。
   • 武汉的专业服务类企业主要集中在建设大道和汉口&武昌沿江商务区，房地产企业则集中在武昌和汉口沿江商务区。
   • 香港的跨国公司倾向于将办公室迁往非核心区域，以降低租金成本。

关键信息

北京

• 净吸纳量：476,254平方米，同比下降 $7.5%$。
• 企业类型：内资企业占 $93.3%$，外资企业占 $7%$。
• 行业分布：
  • TMT行业占 $36.5%$，其中互联网行业占 $26.8%$。
  • 专业服务业占 $27.2%$，其中联合办公占 $20.2%$。
  • 金融业占 $21.7%$，其中金融街和中央商务区是主要租赁区域。

上海

• 净吸纳量：915,291平方米。
• 企业类型：内资企业占 $60.6%$，外资企业占 $39.4%$。
• 行业分布：
  • 专业服务业占 $27.9%$，金融行业占 $17.9%$，TMT行业占 $16.3%$。
  • 陆家嘴是金融企业的首选区域，占金融行业租赁面积的 $38.6%$。

深圳

• 净吸纳量：544,913平方米。
• 企业类型：内资企业占 $79.64%$，外资企业占 $20.36%$。
• 行业分布：
  • TMT行业占 $36.22%$，专业服务业占 $31.16%$，金融业占 $15.21%$。
  • 福田CBD是金融企业的主要租赁区域，占 $38.93%$。

广州

• 净吸纳量：32.2万平方米，为历年吸纳量之最。
• 企业类型：内资企业占 $91.1%$，外资企业占 $8.9%$。
• 行业分布：
  • 专业服务业占 $56%$，TMT行业占 $29.3%$，金融行业占 $9.6%$。
  • 琶洲商务区是TMT和专业服务类企业的主要聚集地。

成都

• 净吸纳量：387,862平方米，同比增长 $57.11%$。
• 企业类型：内资企业占 $89.8%$，外资企业占 $10.2%$。
• 行业分布：
  • 专业服务业占 $56%$，TMT行业占 $23.16%$。
  • 成都的联合办公模式快速发展，成为甲级写字楼市场的主要租户。

武汉

• 净吸纳量：约32.2万平方米。
• 企业类型：内资企业占 $74.7%$，外资企业占 $25.3%$。
• 行业分布：
  • 专业服务业占 $36.8%$，房地产行业占 $17.0%$，金融行业占 $15.6%$。
  • 建设大道和汉口&武昌沿江商务区是专业服务业的主要租赁区域。

香港

• 净吸纳量：236,500平方米。
• 企业类型：内资企业占 $93.3%$，外资企业占 $6.7%$。
• 行业分布：
  • 专业服务业和金融业占 $67%$，制造业和TMT行业占 $14%$。
  • 跨国公司倾向于迁往非核心区域以节省成本。

未来趋势

• TMT行业：预计未来将继续推动甲级写字楼市场的需求增长，特别是在北京、上海和成都。
• 联合办公：未来将进入整合期，同时向二线城市扩展。
• 金融行业：受政策支持，预计未来将保持活跃，尤其是在粤港澳大湾区和上海。
• 制造业：受益于政策和成本优势，预计将继续增长。
• 医疗健康：受《健康中国2030规划纲要》推动，未来十年将有显著增长。
• 中美贸易争端：可能对甲级写字楼需求产生负面影响，但若局势缓和，需求将回升。

总结

大中华区甲级写字楼市场在过去一年中表现出强劲的需求，空置率下降，租金上涨。未来，TMT、专业服务和金融行业将主导市场需求，而联合办公模式的扩张也将持续影响市场格局。政策导向、产业升级和区域发展是推动需求增长的重要因素，同时中美贸易争端可能带来不确定性，影响市场需求。整体来看，大中华区写字楼市场将继续保持活跃，并在不同城市形成各自的特色与优势。