新冠肺炎疫情后的复苏_23_—_中国甲级写字楼市场_35页_3mb

报告摘要

新冠肺炎疫情后中国甲级写字楼市场复苏分析总结

核心内容

本报告分析了2020年上半年中国四个一线城市（北京、上海、深圳、广州）甲级写字楼市场的表现，探讨了疫情对市场需求、租金水平及空置率的影响，并展望了未来趋势。报告指出，尽管疫情对整体市场造成冲击，但部分行业展现出较强的韧性，成为推动写字楼租赁需求的关键力量。

主要观点

市场整体承压：2020年第二季度，大中华地区20个主要城市的核心市场甲级写字楼净吸纳量为47,624平方米，同比下降90.2%。四个一线城市中，深圳空置率最高（24.2%），广州最低（6.7%）。
租金持续下调：受租赁需求减弱影响，四个一线城市甲级写字楼租金普遍承压。北京平均租金为404.8元/平米/月，广州最低为191.1元/平米/月。
行业分化明显：疫情对不同行业影响不一，部分行业（如金融业、医疗健康、TMT、快消行业、线上教育、汽车业）表现出较强的租赁需求增长，而旅游、传统制造业等行业则面临较大挑战。
政策与市场变化：政府出台多项政策，如新基建、金融开放、科技支持等，为写字楼市场带来新的发展机遇。同时，疫情催生了新的商业与社会行为，如线上教育、远程办公等，进一步推动相关行业对办公空间的需求。
未来趋势：写字楼吸纳量预计会进一步下降，但部分行业仍将是推动租赁需求的亮点。空置率可能继续上升，租金水平可能进一步下调，但部分行业将因政策和市场需求扩张而带动写字楼租赁需求。

关键信息

一线城市市场表现

城市	净吸纳量（平米）	空置率（%）	平均租金（元/平米/月）	租金同比变化
北京	-982	16.2	358.5	↓9.5%
上海	25,719	14.2	251.9	↓5.7%
深圳	140,491	24.2	222.91	↓8.1%
广州	19,721	6.7	191.1	↓5.7%

亮点行业

金融业：受益于政策支持和外资进入，成为主要租赁需求来源之一。
医疗健康：疫情推动了医疗行业的发展，租赁需求相对活跃。
TMT（科技、媒体和电信）：在疫情期间，科技行业展现出更强的适应能力，租赁需求增长明显。
快消行业：疫情激发了消费者对某些快消产品的需求，推动了办公空间的升级与扩租。
线上教育：疫情促使教育机构转向线上，带动了相关租赁需求。
汽车业：尽管受疫情影响，但新技术的应用将推动其未来发展，带动相关物业需求。

行业需求趋势

北京

租赁主力：内资企业占总成交面积的93.9%。
主要行业：金融（59.4%）、TMT（20.9%）、专业服务（19.2%）。
区位偏好：金融企业偏好福田CBD和中央商务区；TMT企业偏好福田CBD、科技园、宝安中心。
未来展望：预计下半年新增供应将主要集中在丽泽、通州等新兴商圈，空置率可能继续上升。

上海

租赁主力：内资企业占总成交面积的60.4%。
主要行业：金融（74.9%）、专业服务（14.7%）、TMT（10.5%）。
区位偏好：金融企业偏好陆家嘴、洋泾；专业服务企业偏好福田CBD、后海、车公庙。
未来展望：外资企业租赁策略仍保守，但随着复工复产，租赁需求将逐步恢复。

深圳

租赁主力：内资企业占总成交面积的86.7%。
主要行业：TMT（41.7%）、金融（27.7%）、专业服务（20.6%）。
区位偏好：TMT企业偏好福田CBD、科技园、宝安中心；金融企业偏好福田CBD、科技园。
未来展望：高供应量与租金下降可能进一步推动换租活动，促进空置率的下降。

广州

租赁主力：内资企业占总成交面积的73.8%。
主要行业：金融（98.6%）、TMT（51.0%）、制造业（68.0%）。
区位偏好：金融企业偏好珠江新城；TMT企业偏好琶洲、珠江新城。
未来展望：新增供应集中在琶洲，短期内空置率可能上升，但长期来看，市场有望迎来供需两旺的新周期。

总结

疫情对中国甲级写字楼市场造成了显著影响，导致整体净吸纳量大幅下降。然而，政策支持与行业变化为市场带来了新的机遇。未来，尽管写字楼吸纳量可能进一步下降，但部分行业如金融、医疗健康、TMT、快消、线上教育和汽车业仍将是推动市场发展的关键因素。同时，随着疫情逐步控制，市场租赁活动有望回暖，但业主将继续通过租金优惠和灵活租赁策略来吸引租户。整体而言，市场呈现两极分化趋势，部分行业将受益于政策和疫情带来的变化，而其他行业则需更长时间恢复。

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