2019全国写字楼市场宏观报告_18页_682kb

报告摘要

58同城安居客2019全国写字楼市场宏观报告总结

核心内容

本报告由58安居客房产研究院首席分析师张波和高级分析师成沅铭共同发布，分析了2019年全国写字楼市场的宏观背景、行业现状、大宗交易、租赁市场及需求来源等多方面内容。报告指出，尽管短期内写字楼市场面临一定压力，但整体市场需求仍处于上升通道。

主要观点

整体市场需求上升：写字楼市场需求与GDP增速、人均GDP、第三产业发展状况、从业人数和城镇化率密切相关。中国GDP总量全球第二，但人均GDP和第三产业占比仍低于发达国家，城镇化率仍有较大提升空间，因此整体市场需求持续增长。
开发投资由负转正：2019年写字楼开发投资同比由负转正，显示开发商正积极布局市场。但竣工面积仍处负增，施工面积高位运行，未来供应充足可能对租金和售价形成压力。
库存压力依旧存在：写字楼销售持续低迷，库存再次上升，去化周期拉长，显示市场消化能力不足。
大宗交易活跃：自2015年“限外令”取消后，商业地产大宗交易活跃，其中写字楼占比虽有所下降，但仍是最受青睐的资产类别。2019年外资参与度持续上升，人民币贬值和经济下行压力为外资抄底提供了机会。
一线城市租赁市场承压：一线城市写字楼空置率整体上浮，租金承压。北京、深圳供应量大，净吸纳量下滑明显，而广州因租金较低、供应量少，空置率持续下降。
二线城市需求崛起：二线城市写字楼市场热度提升，尤其是成都、重庆、西安等西部城市，其三产增速快、人才吸引力强，租赁需求潜力巨大。
TMT和专业服务业是主要需求来源：TMT、专业服务业和金融是推动写字楼租赁需求的主要力量。TMT领域研发支出持续增长，专业服务业中的联合办公模式发展迅速，金融开放政策也带动了外资企业租赁需求。
联合办公推动租赁需求：联合办公模式在一线城市渗透率逐步提升，为中小企业提供低成本、高效率的办公空间，未来有望吸引更多成熟企业入驻。

关键信息

宏观背景

2018年我国GDP总量90万亿，人均GDP为64644元，远低于美国。
第三产业2018年占GDP比重52.2%，增速7%，仍高于整体GDP增速。
城镇化率2018年达59.15%，未来预计到2035年将提升至70%以上。

行业现状

2019年1-9月写字楼新开工面积同比增长15.7%，竣工面积同比下降13.8%，施工面积同比增长3.5%。
写字楼销售面积同比下降11%，库存压力依然存在。
写字楼广义库存消化周期2018年为9.05年，仍处于高位。

大宗交易

写字楼交易占比从2005-2015年的55%下降至2018年的不足40%。
外资参与度持续上升，2019年前三季外资占比超55%。
一线城市交易占比达80%，但写字楼交易额占比下降，优质写字楼供应有限，投资者转向可改造物业。

租赁市场

一线城市空置率普遍上升，仅广州保持低位。
一线城市租金整体承压，北京、上海、深圳租金同比分别下降2.5%、1.6%、3.7%。
北京和深圳新增供应量较大，导致空置率上升。
TMT、专业服务业、金融业为新增租赁需求主力，房地产、零售、制造业也有一定贡献。

需求来源

TMT行业：中国网民数量庞大，互联网普及率持续提升，TMT行业研发投入增加，未来发展空间广阔。
联合办公：市场渗透率在一线城市逐步上升，为中小企业和成熟企业提供灵活办公方案，预计未来租赁需求将持续增长。
金融业开放：中国金融开放政策推动外资机构在华扩张，带来新的租赁需求。

租赁热度

2019年1-9月重点十城整体租赁热度上升，广州提升显著。
一线城市新兴商务区热度上升，二线城市成熟商务区更受青睐。
一线城市租赁面积以中小面积为主，二线城市更偏好中等面积房源。
成都、重庆、西安等西部城市因“首店经济”和营商环境优化，租赁热度持续走高。

总结

中国写字楼市场在宏观经济和政策推动下仍具有较大增长潜力，但短期内面临销售和租赁需求疲软、库存压力大、租金承压等问题。未来，随着第三产业持续发展、城镇化率提升、金融开放政策推进，写字楼市场将逐步回暖，尤其是二线城市和新兴商务区的租赁需求将显著上升。外资机构在大宗交易中表现活跃，预计将持续推动市场活跃度。

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