20210524-东北证券-1-4月房地产数据点评_两集中_下土地市场热度有望修复_真实投资销售韧性强_19页

报告摘要

房地产行业2021年1-4月数据点评总结

核心内容

2021年1-4月，房地产行业整体表现稳健，投资与销售保持增长，但土地市场热度有所下降。随着“两集中”政策的实施，土地市场热度有望在5月集中供地后修复。同时，市场区域分化明显，东部地区销售增速领先，而房贷利率连续3月上调，对行业资金面产生一定影响。

主要观点

投资增速持续走阔：房地产开发投资完成额同比增加21.6%，住宅投资增长24.4%，显示出行业平稳增长态势。
施工投资改善：低基数下施工投资增长动力强劲，预计将持续改善，带动总投资额增长。
土地市场降温：土地购置面积、成交价款及楼面价两年复合增速均下滑，但核心城市土地供给集中，可能提升其占比。
销售热度较高：商品房销售面积和金额同比分别增长48.1%和68.2%，东部地区表现尤为突出，区域分化加剧。
到位资金增速放缓：受信贷政策收紧影响，到位资金增速小幅收窄，但定金及预收款、个人按揭款仍是主要支撑。

关键信息

1. 投资数据

全国房地产开发投资完成额：40,240亿元，同比增加21.6%。
住宅开发投资完成额：30,162亿元，同比增加24.4%，占房地产开发投资的75%。
土地购置费：1-3月累计同比增速为11.4%，较2020年全年增速有所回落。
施工投资：1-3月累计同比增速为32.4%，施工投资占比约六成，对总投资额增长有较强支撑。

2. 开工与竣工数据

房屋新开工面积：5.39亿方，同比上升12.8%。
房屋竣工面积：2.27亿方，同比增加17.9%。
住宅新开工面积：4.03亿方，同比上升14.4%。
住宅竣工面积：1.66亿方，同比增加20.7%。
2021年1-4月累计新开工面积-累计销售面积由负转正，但住宅市场供给仍小于需求。

3. 土地市场数据

土地购置面积：1-4月累计同比增速为4.8%，但剔除疫情影响后两年复合增速为-4.0%。
土地成交价款：1-4月同比下降29.2%，两年复合增速为-13.0%。
楼面价：1-4月同比下降32.4%，两年复合增速为-9.4%。
土地供销比：4月为1.93，环比上升0.81。
一线城市土地成交楼面均价：9276元/平米，同比减少2.4%，环比上升370.6%。
土地成交溢价率：4月为9.7%，环比上升9.7个百分点。

4. 销售数据

商品房销售面积：50305万平米，同比上升48.1%。
商品房销售额：53609亿元，同比上升68.2%。
东部地区销售金额增速：51.0%，显著高于中部、西部及东北地区。
30大中城市商品房成交面积：1745万平米，同比上升40.5%。
百城住宅价格指数：4月同比上升4.05%，环比上升0.23%。

5. 到位资金数据

房地产开发企业到位资金：63542亿元，同比上升35.2%。
定金及预收款：24362亿元，同比上升74.1%。
个人按揭贷款：10738亿元，同比上升41.3%。
国内贷款资金：9043亿元，同比上升3.6%。
自筹资金：17167亿元，同比上升15.4%。

风险提示

行业资金面超预期收紧。
市场表现超预期下行。

图表目录

图1：商品房开发投资完成额累计同比
图2：住宅开发投资完成额累计同比
图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
图5：施工投资额与土地购置费累计同比
图6：房地产开发投资额构成
图7：各地区商品房开发投资额占比
图8：各地区房地产开发投资额累计同比
图9：各地区房地开发投资额单月同比
图10：国房景气指数
图11：房屋新开工面积累计同比
图12：房屋单月新开工面积及单月同比
图13：房屋施工面积累计同比
图14：房屋年度施工面积及1-4月同比
图15：房屋竣工面积累计同比
图16：房屋单月竣工面积及单月同比
图17：土地成交价款累计同比
图18：单月土地成交价款及单月同比
图19：土地购置面积累计同比
图20：单月土地购置面积及单月同比
图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
图22：单月百城成交楼面价及溢价率
图23：单月百城土地成交结构
图24：百城分线供应土地建面同比
图25：百城分线成交土地建面同比
图26：百城分线成交土地楼面均价同比
图27：商品房销售面积累计同比
图28：商品房单月销售面积及单月同比
图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
图30：一、二、三线城市累计成交占比
图31：商品房待售面积累计值（百万方）
图32：住宅待售面积累计值（百万方）
图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
图35：各地区商品房销售金额占比
图36：各地区商品房销售金额累计同比（%）
图37：各地区商品房销售金额单月同比
图38：各地区商品房销售面积占比
图39：各地区商品房销售面积累计同比
图40：各地区商品房销售面积单月同比
图41：百城住宅价格指数单月环比
图42：百城住宅价格指数单月同比
图43：房地产开发累计资金来源
图44：房地产开发资金来源累计同比
图45：房地产到位资金累计同比
图46：单月房地产到位资金及单月同比
图47：国内贷款资金累计同比
图48：单月国内贷款资金及单月同比
图49：自筹资金累计同比
图50：单月自筹资金及单月同比
图51：定金及预收款累计同比
图52：单月定金及预收款及单月同比
图53：个人按揭贷款累计同比
图54：单月个人按揭贷款及单月同比
图55：首套房、二套房房贷平均利率
图56：首套房、二套房房贷平均利率环比变化

行业数据

成分股数量：127只
总市值：8910亿元
流通市值：7719亿元
市盈率：6.75倍
市净率：1.02倍
成分股总营收：10058亿元
成分股总净利润：1143亿元
成分股资产负债率：125.07%

投资评级说明

股票投资评级：
- 买入：未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上。
- 增持：未来6个月内股价涨幅介于市场基准5%至15%之间。
- 中性：未来6个月内股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
- 减持：未来6个月内股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
- 卖出：未来6个月内股价涨幅落后市场基准15%以上。
行业投资评级：
- 优于大势：未来6个月内行业指数收益超越市场基准。
- 同步大势：未来6个月内行业指数收益与市场基准持平。
- 落后大势：未来6个月内行业指数收益落后于市场基准。