房地产行业1_3月房地产数据点评：集中供地影响下土地市场显著降温，销售热度仍然维持较高位-20210420-东北证券-19页_875kb

房地产行业2021年1-3月数据总结

核心内容

2021年1-3月，中国房地产行业整体呈现投资增长、销售热度维持高位、土地市场降温的趋势。尽管受到疫情影响，但房地产开发投资完成额同比上升25.6%，住宅开发投资完成额同比上升28.8%，显示行业在低基数下仍保持强劲增长。销售市场方面，商品房销售面积和销售额分别同比上升63.8%和88.5%，显示市场需求韧性。土地市场则因“两集中”政策影响，土地购置面积和成交价款两年复合增速分别为-4.9%和-17.7%，市场热度显著回落。

主要观点

• 施工投资持续改善：2021年第一季度施工投资增速较2020年全年扩大，预计未来仍将保持增长态势，带动总投资额平稳增长。
• 土地市场降温：土地购置面积和成交价款增速放缓，土地市场热度回落传导至投资端存在时间差，但土地投资仍具惯性。
• 销售热度较高：销售面积和金额同比大幅增长，市场分化进一步加剧，东部地区销售增速领先。
• 到位资金增速放缓：受房贷集中度管理政策影响，到位资金增速略有收窄，但定金及预收款、个人按揭款仍是主要增长动力。
• 区域分化明显：东部地区销售增速显著高于其他区域，核心城市群投资集中度提升，区域分化程度将大于城市能级分化。
• 利率上调：首二套房利率连续两个月上调，表明房贷供给边际收窄，利率继续提升空间有限。

关键信息

投资数据

• 房地产开发投资完成额：2021年1-3月为27,576亿元，同比上升25.6%。
• 住宅开发投资完成额：2021年1-3月为20,624亿元，同比上升28.8%，占房地产开发投资的74.8%。
• 施工投资额：2021年1-3月同比上升46.7%，增速持续走阔。
• 土地购置费：2021年1-2月CAGR为5.5%，较2020全年增速6.7%继续下滑，但仍有拉动作用。

销售数据

• 商品房销售面积：2021年1-3月为36,007万平米，同比上升63.8%。
• 商品房销售额：2021年1-3月为38,378亿元，同比上升88.5%。
• 东部地区销售增速：销售金额同比上升59.7%，领先于其他区域。
• 库存情况：商品房待售面积为518.58百万方，住宅待售面积接近2013年水平。

土地市场

• 土地购置面积：2021年1-3月同比上升16.9%，但两年复合增速为-4.9%。
• 土地成交价款：2021年1-3月同比收窄17.2%，两年复合增速为-17.7%。
• 楼面价：1-3月楼面均价为3516元/平米，同比减少29.2%，两年复合增速为-13.4%。
• 土地供销比：3月单月供销比为1.20，环比下行0.60。

到位资金

• 到位资金总额：2021年1-3月为47,465亿元，同比上升41.4%。
• 定金及预收款：同比上升86.1%，是带动到位资金增长的主要动力。
• 个人按揭贷款：同比上升50.0%，但增速有所放缓。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

个股推荐

一线房企

• 万科A：现价29.00元，EPS分别为3.57、3.83、4.17元，PE分别为8.12、7.57、6.95倍，评级为买入。
• 金地集团：现价6.32元，EPS分别为1.26、1.56、1.97元，PE分别为5.02、4.05、3.21倍，评级为买入。
• 保利地产：现价14.57元，EPS分别为2.42、2.97、3.39元，PE分别为6.02、4.91、4.30倍，评级为买入。
• 招商蛇口：现价7.12元，EPS分别为1.32、1.50、1.67元，PE分别为5.39、4.75、4.26倍，评级为买入。

二线房企

• 新城控股：现价47.48元，EPS分别为6.75、8.54、9.90元，PE分别为7.03、5.56、4.80倍，评级为买入。
• 阳光城：现价6.32元，EPS分别为1.26、1.56、1.97元，PE分别为5.02、4.05、3.21倍，评级为买入。
• 中南建设、金科股份、滨江集团、旭辉控股集团：建议关注。

龙头物管公司

• 碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务、华润万象生活：持续看好。

行业数据概览

• 成分股数量：127只
• 总市值：8910亿元
• 流通市值：7719亿元
• 市盈率：6.75倍
• 市净率：1.02倍
• 总营收：10058亿元
• 总净利润：1143亿元
• 资产负债率：125.07%

附图与数据来源

• 图1-图30：涵盖投资、销售、土地市场、库存等多方面数据，数据来源包括国家统计局、Wind等。
• 图55、图56：显示首二套房利率及环比变化，数据来源为Wind。

分析师信息

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有丰富的房地产行业研究经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼组长，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持、卖出，分别对应未来6个月内股价涨幅超越市场基准15%以上、5%-15%、-5%至5%、落后市场基准5%-15%、落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：优于大势、同步大势、落后大势，分别对应未来6个月内行业指数收益超越、持平、落后于市场基准。

机构销售联系方式

• 公募销售：涵盖华东、华北、华南地区，提供多种联系方式。
• 非公募销售：涵盖华东地区，提供多种联系方式。

总结

2021年1-3月，房地产行业在低基数下表现出强劲的投资增长和销售热度，但土地市场因政策影响显著降温。施工投资持续改善，土地投资仍具惯性，推动总投资额平稳增长。销售市场呈现区域分化，东部地区增速领先。到位资金增速有所放缓，但定金及预收款、个人按揭款仍是主要增长动力。首二套房利率连续两个月上调，表明房贷供给边际收紧。推荐关注一线及二线龙头房企和龙头物管公司，同时提示行业资金面收紧和市场下行风险。