房地产行业1_4月房地产数据点评：“两集中”下土地市场热度有望修复，真实投资销售韧性强-20210524-东北证券-19页_903kb

房地产行业2021年1-4月数据点评总结

核心内容概览

本报告分析了2021年1-4月中国房地产行业的主要数据表现，指出在“两集中”政策影响下，土地市场热度有望修复，施工投资和销售市场保持较强韧性，但区域分化明显。同时，报告还对重点房企进行了推荐，并提示了相关风险。

主要观点与关键信息

1. 投资数据表现

• 整体投资增速：2021年1-4月房地产开发投资完成额为40,240亿元，同比增加21.6%，较2020全年扩大14.6个百分点。
• 住宅投资增速：住宅开发投资完成额为30,162亿元，同比增加24.4%，增速较2020全年扩大16.8个百分点，占房地产开发投资的75%。
• 施工投资改善：施工投资累计同比上升32.4%，增速较2020年全年走阔4.7个百分点，带动整体投资增速上行。
• 土地投资拉动减弱：土地购置费累计同比为11.4%，增速较2020全年走阔4.7个百分点，但土地成交价款累计同比为-29.2%，拉动作用边际趋缓。

2. 开工与竣工情况

• 新开工面积：2021年1-4月新开工面积为5.39亿方，同比上升12.8%，但增速环比收窄15.4个百分点。
• 竣工面积：竣工面积为2.27亿方，同比增加17.9%，较上月收窄5个百分点，修复符合预期。
• 施工面积：累计施工面积为81.85亿方，同比增长10.5%，增速较上月收窄0.7个百分点。
• 区域差异：东部、中部、西部和东北地区房地产开发投资增速分别为+19.8%、+29.7%、+19.6%和+15.4%，其中中部地区增速领先。

3. 土地市场表现

• 土地购置面积：2021年1-4月土地购置面积为3,301万平米，同比上升4.8%，增速环比收窄12.1个百分点。
• 土地成交价款：土地成交价款为1,203亿元，同比下降29.2%，增速环比收窄12个百分点。
• 楼面价：1-4月土地成交楼面均价为3645元/平米，同比减少32.4%，环比上升3.7%。
• 土地市场降温：剔除疫情影响，土地购置面积、土地成交价款、楼面价两年复合增速分别为-4.0%、-13.0%、-9.4%。
• “两集中”政策影响：一线、热点二线及部分三线城市供地延后，预计5月首批土地集中出让后，整体土地供给将有所修复。

4. 销售市场表现

• 销售热度较高：2021年1-4月商品房销售面积为50,305万平米，同比上升48.1%；销售额为53,609亿元，同比上升68.2%。
• 区域分化明显：东部地区销售金额增速为51.0%，高于中部（25.6%）、西部（18.5%）和东北（3.0%）。
• 库存情况：商品房待售面积为514.36百万方，较2020年底增加1586万方；住宅待售面积增加13.32万平方米。
• 价格趋势：百城住宅价格指数同比上升4.05%，其中一线、二线、三线城市价格指数分别上升3.21%、3.90%、5.07%。

5. 到位资金情况

• 到位资金增速放缓：2021年1-4月到位资金为63,542亿元，同比上升35.2%，增幅环比收窄6.2个百分点。
• 定金及预收款增长：定金及预收款累计同比上升74.1%，增速较上月减小12个百分点。
• 个人按揭贷款增长：个人按揭贷款累计同比上升41.3%，增速较上月收窄8.8个百分点。
• 信贷政策收紧：受房贷集中度管理政策影响，房贷占比受控，资金来源审查趋严，导致到位资金增速略有收窄。

重点公司推荐

• 一线房企：推荐万科A、金地集团、保利地产、招商蛇口。
• 二线房企：建议关注新城控股、阳光城、中南建设、金科股份、滨江集团、旭辉控股集团。
• 物管公司：持续看好碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、金科服务、华润万象生活。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧。
• 市场表现超预期下行。

数据图表目录

• 图1：商品房开发投资完成额累计同比
• 图2：住宅开发投资完成额累计同比
• 图3：商品房单月开发投资完成额与单月同比
• 图4：住宅单月开发投资完成额与单月同比
• 图5：施工投资额与土地购置费累计同比
• 图6：房地产开发投资额构成
• 图7：各地区商品房开发投资额占比
• 图8：各地区房地产开发投资额累计同比
• 图9：各地区房地产开发投资额单月同比
• 图10：国房景气指数
• 图11：房屋新开工面积累计同比
• 图12：房屋单月新开工面积及单月同比
• 图13：房屋施工面积累计同比
• 图14：房屋年度施工面积及1-4月同比
• 图15：房屋竣工面积累计同比
• 图16：房屋单月竣工面积及单月同比
• 图17：土地成交价款累计同比
• 图18：单月土地成交价款及单月同比
• 图19：土地购置面积累计同比
• 图20：单月土地购置面积及单月同比
• 图21：供应土地建筑面积及成交土地建筑面积
• 图22：单月百城成交楼面价及溢价率
• 图23：单月百城土地成交结构
• 图24：百城分线供应土地建面同比
• 图25：百城分线成交土地建面同比
• 图26：百城分线成交土地楼面均价同比
• 图27：商品房销售面积累计同比
• 图28：商品房单月销售面积及单月同比
• 图29：30大中城市商品房单月成交面积及同比
• 图30：一、二、三线城市累计成交占比
• 图31：商品房待售面积累计值（百万方）
• 图32：住宅待售面积累计值（百万方）
• 图33：办公楼待售面积累计值（百万方）
• 图34：商业营业用房待售面积累计值（百万方）
• 图35：各地区商品房销售金额占比
• 图36：各地区商品房销售金额累计同比
• 图37：各地区商品房销售金额单月同比
• 图38：各地区商品房销售面积占比
• 图39：各地区商品房销售面积累计同比
• 图40：各地区商品房销售面积单月同比
• 图41：百城住宅价格指数单月环比
• 图42：百城住宅价格指数单月同比
• 图43：房地产开发累计资金来源
• 图44：房地产开发资金来源累计同比
• 图45：房地产到位资金累计同比
• 图46：单月房地产到位资金及单月同比
• 图47：国内贷款资金累计同比
• 图48：单月国内贷款资金及单月同比
• 图49：自筹资金累计同比
• 图50：单月自筹资金及单月同比
• 图51：定金及预收款累计同比
• 图52：单月定金及预收款及单月同比
• 图53：个人按揭贷款累计同比
• 图54：单月个人按揭贷款及单月同比
• 图55：首套房、二套房房贷平均利率
• 图56：首套房、二套房房贷平均利率环比变化

附录：重点公司主要财务数据

相关报告

• 《东北地产物管周报：辽宁发文要求提高住宅物管覆盖面，卓越商企服务收购北京环球财富》
• 《东北地产周报：9城公布首批次集中供地出让信息，住建部约谈五城遏制炒房》
• 《东北地产物管周报：北京限制前期物管合同期限为两年，多家公司发布年报》
• 《东北地产周报：3月真实市场景气度维持高位，北京首批次宅地集中出让广州限售延长》

研究团队简介

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有13年证券研究从业经历。
• 吴胤翔：东北证券房地产组分析师兼地产组组长，2019年加入东北证券研究所。

投资评级说明

• 股票投资评级：
  • 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
  • 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
  • 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
  • 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
  • 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。
• 行业投资评级：
  • 优于大势：未来6个月内，行业指数收益超越市场基准。
  • 同步大势：未来6个月内，行业指数收益与市场基准持平。
  • 落后大势：未来6个月内，行业指数收益落后于市场基准。

东北证券股份有限公司联系方式

• 网址：http://www.nesc.cn
• 电话：400-600-0686
• 地址与邮编：
  • 中国吉林省长春市生态大街6666号，130119
  • 中国北京市西城区锦什坊街28号恒奥中心D座，100033
  • 中国上海市浦东新区杨高南路799号，200127
  • 中国深圳市福田区福中三路1006号诺德中心34D，518038
  • 中国广东省广州市天河区冼村街道黄埔大道西122号之二星辉中心15楼，510630