20210524-天风证券-房地产土地周报_土地市场环比升温_楼市因城施策_9页_985kb

房地产周报总结（2021年05月23日）

核心内容概述

本周房地产市场整体呈现土地供应与成交环比上升，但同比仍处于下降趋势。土地市场因城施策，部分城市加强了对房地产市场的调控，以规范市场秩序，防止捂盘惜售等行为。新房市场成交量与价格同比增速放缓，但部分城市表现依然强劲。货币政策保持稳定，LPR未发生变化。行业风险溢价率可能继续下行，企业分化趋势加剧。

土地市场情况

土地供应

• 全国百城土地供应建筑面积：累计同比下降 13.96%，本周环比上升 37.61%，较前一周下降 3.56个百分点。

• 地块类型分布：

  • 住宅用地：40宗
  • 商服用地：19宗
  • 工业用地：79宗
  • 其他用地：13宗

• 城市供应情况：

  • 一线城市：供应面积 85.11万平方米，环比增长 512.68%，同比下降 63.94%
  • 二线城市：供应面积 330.87万平方米，环比增长 145.77%，同比下降 78.56%
  • 三线城市：供应面积 606.5万平方米，环比增长 2.02%，同比下降 57.23%

• 挂牌均价：全国百城土地挂牌均价 1535元/平方米，环比下降 1.85%，同比下降 43.79%。

  • 一线城市挂牌均价 1039元/平方米，环比下降 79.79%，同比下降 85.26%
  • 二线城市挂牌均价 1836元/平方米，环比上升 181.16%，同比下降 30.06%
  • 三线城市挂牌均价 1468元/平方米，环比下降 7.5%，同比下降 30.03%

土地成交

• 全国百城土地成交规划建筑面积：累计同比下降 9.02%，本周环比上升 48.18%，较前一周下降 0.43个百分点。

• 地块类型分布：

  • 住宅用地：122宗
  • 商服用地：25宗
  • 工业用地：53宗
  • 其他用地：3宗

• 城市成交情况：

  • 一线城市：成交面积 237.5万平方米，环比增长 25.26%，同比增长 233.69%
  • 二线城市：成交面积 1132.86万平方米，环比增长 65.03%，同比下降 4.48%
  • 三线城市：成交面积 478.92万平方米，环比增长 28.77%，同比下降 50.71%

• 土地成交均价：全国百城土地成交均价 9239元/平方米，环比上升 27.96%，同比上升 138.49%。

  • 一线城市成交均价 30363元/平方米，环比上升 168.34%，同比上升 13.1%
  • 二线城市成交均价 8102元/平方米，环比下降 11.81%，同比上升 131.22%
  • 三线城市成交均价 1453元/平方米，环比下降 3.26%，同比下降 45.02%

• 土地成交总价：全国百城土地成交总价 1708.59亿元，环比上升 89.62%，同比上升 97.89%。

  • 一线城市成交总价 721.14亿元，环比上升 236.14%，同比上升 277.42%
  • 二线城市成交总价 917.89亿元，环比上升 45.54%，同比上升 120.9%
  • 三线城市成交总价 69.56亿元，环比上升 24.55%，同比下降 72.91%

房地产市场表现

• 一手房成交：本周36大城市合计成交 4.24万套，环比上升 20.67%，同比上升 16.68%，累计同比上升 70.32%。
• 二手房成交：本周11个城市合计成交 1.16万套，环比上升 32.71%，同比下降 21.78%，累计同比上升 57.52%。
• 住宅可售套数：全国14大城市住宅可售套数 45.5万套，去化周期 21.2周，环比下降 28.1%。
  • 一线城市去化周期环比下降 59.81%
  • 二线城市去化周期环比下降 1.24%

国家统计局数据

• 商品房销售面积（1-4月）：50305万平方米，同比增长 48.1%，比2019年同期增长 19.5%，两年平均增长 9.3%。
  • 住宅销售面积增长 51.1%
  • 办公楼销售面积增长 20.0%
  • 商业营业用房销售面积增长 16.3%
• 4月单月销售面积：14298万平方米，环比下降 23.3%。
• 商品房销售额（1-4月）：53609亿元，同比增长 68.2%，比2019年同期增长 37.0%，两年平均增长 17.0%。
  • 住宅销售额增长 73.2%
  • 办公楼销售额增长 31.9%
  • 商业营业用房销售额增长 20.3%

货币政策与调控动态

• LPR保持稳定：5月20日公布的LPR为：

  • 1年期LPR：3.85%
  • 5年期以上LPR：4.65%
  • 连续13个月未变。

• 楼市因城施策：

  • 海南省海口市发布《关于清理房地产开发项目可售房源的通知》，要求房地产开发企业一次性公开销售全部可售房源，防止捂盘惜售行为。
  • 政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，融资端进一步收紧可能加剧企业分化。

投资建议

推荐公司

1. 优质龙头：

   • 万科A
   • 保利地产
   • 金地集团
   • 融创中国
   • 龙湖集团
   • 招商蛇口

2. 优质成长：

   • 金科股份
   • 中南建设
   • 阳光城
   • 新城控股
   • 旭辉集团
   • 龙光集团

3. 优质物管：

   • 招商积余
   • 保利物业
   • 碧桂园服务
   • 新城悦服务
   • 永升生活服务
   • 绿城服务

4. 低估价值：

   • 城投控股
   • 南山控股
   • 大悦城
   • 光大嘉宝

持续关注

• 优质成长：华润置地
• 优质物管：融创服务

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

投资评级

本周地产公司拿地情况

总结

本周土地市场呈现区域分化，一线城市供应与成交大幅回升，但价格仍受调控影响。二线城市供应与成交稳步增长，三线城市增长有限。房地产政策持续“因城施策”，加强市场秩序规范。行业整体面临政策风险与市场波动，建议关注优质房企与物管企业。