20210809-国盛证券-房地产开发行业周报_杭州_东莞等多城调控政策加强；无锡第二批集中供地揽金262亿元_27页_2mb

房地产开发行业周度总结

核心内容概述

本周房地产开发行业整体表现平稳，中信房地产指数累计变动幅度为1.7%，在29个中信行业板块中排名17位，落后大盘0.59个百分点。新房成交面积环比微升0.6%，但同比下降17.1%；二手房成交面积环比增长1.4%，但同比下降30.6%。去化周期整体上升，样本城市平均去化周期为15.9个月，环比增长7.9%。政策层面，多地加强调控，同时部分城市集中供地取得显著成效，中小房企在拿地市场中占据主导地位。

主要观点与关键信息

1. 房地产市场调控政策加强

• 中央政策：国家统计局公布的7月PMI为50.4%，较6月下降0.5个百分点，显示制造业扩张步伐放缓。央行发布二季度金融机构贷款投向报告，指出房地产贷款余额50.78万亿元，增速低于整体贷款增速。银保监会强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止资金违规流入房地产市场。
• 地方政策：杭州、东莞、深圳等城市发布房地产调控新政。杭州强化限购政策，要求非户籍家庭连续4年社保/个税；东莞出台“莞八条”，包括限购、税收调节和二手房指导价；深圳发布社会建设条例征求意见稿，强化住房保障和租赁管理。

2. 无锡第二批集中供地情况

• 无锡第二批集中供地共出让23宗地块，成交22宗，揽金262亿元，所有地块均采用“限地价+摇号”方式出让。
• 1宗地块流拍，6宗底价成交，9宗进入摇号阶段，显示市场降温，房企拿地趋于理性。
• 头部房企参与度不高，中小房企成为拿地主力，如大华、仁恒、宝龙等。

3. 新房与二手房成交情况

• 新房成交：本周48个城市新房成交面积为568.4万平方米，环比增长0.6%，同比下降17.1%。一线城市成交面积为90.6万平方米，环比增长11.8%，但4周累计环比下降15.9%；二三线城市中，11个城市环比增长，33个城市环比下降。
• 二手房成交：本周11个城市二手房总成交面积为102.4万平方米，环比增长1.4%，同比下降30.6%。样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为13.7%、-5.9%、-8.7%。

4. 去化周期变化

• 本周13座样本城市平均去化周期为15.9个月，环比增长7.9%。
• 一线城市去化周期为14.9个月，环比增长7.5%；样本二线城市去化周期为16.5个月，环比增长10.1%；三线城市去化周期为16.9个月，环比下降1.8%。
• 去化周期低于12个月的城市包括上海、宁波、杭州和厦门，表明供应略显不足，房价存在上涨动力。

5. 融资情况

• 本周房企共发行信用债11只，发行规模113.60亿元，净融资额为24.09亿元，环比增加173.31亿元。
• 融资相关指标显示，房企债券发行以债券评级、类型和期限划分，整体融资环境有所改善。

6. 投资建议

• 商业地产：现金流优秀、运营能力提升的公司如华润置地、龙湖集团、新城控股值得关注。
• 经纪服务：受益于二手房市场红利的经纪服务龙头如贝壳、我爱我家有增长潜力。
• 商管+物管：稀缺消费升级的商管+物管公司如华润万象生活值得关注。
• 龙头房企：经营稳健、销售增长潜力大的房企如金地集团、保利地产、万科A值得投资。
• 代建行业：代建行业龙头企业如绿城管理控股有发展潜力。

7. 风险提示

• 疫情影响超预期可能导致销售进一步下行。
• 政策调控持续收紧可能对市场产生较大影响。

重点城市成交与去化情况

4.1 新房成交

• 本周48个城市新房成交面积为568.4万平方米，环比增长0.6%，但同比下降17.1%。
• 一线城市新房成交面积为90.6万平方米，环比增长11.8%，但4周累计环比下降15.9%。
• 二三线城市中，11个城市环比增长，33个城市环比下降。

4.2 二手房成交

• 本周11个城市二手房总成交套数为10275套，环比增长0.7%，但同比下降34.4%。
• 二手房总成交面积为102.4万平方米，环比增长1.4%，但同比下降30.6%。
• 一线城市二手房成交套数为5042套，环比增长13.4%；二线城市为3434套，环比下降7.9%；三线城市为1799套，环比下降11.3%。

4.3 去化情况

• 本周13座样本城市平均去化周期为15.9个月，环比增长7.9%。
• 一线城市去化周期为14.9个月，环比增长7.5%；样本二线城市为16.5个月，环比增长10.1%；三线城市为16.9个月，环比下降1.8%。
• 去化周期低于12个月的城市包括上海、宁波、杭州和厦门，表明市场供应不足。

市场表现

• 本周上涨个股共81支，较上周增长70支，下跌个股为52支。
• 涨幅前五的个股为莱茵体育、绵石投资、ST新梅、*ST运盛、皇庭国际，涨幅分别为23.0%、23.0%、18.0%、16.7%、16.6%。
• 跌幅前五的个股为中润资源、京蓝科技、海航基础、世纪星源、中房股份，跌幅分别为-11.7%、-9.3%、-6.0%、-5.3%、-5.1%。

重点房企表现

• 本周46家重点房企中共计上涨35支，涨幅前五为佳兆业、金地集团、融信中国、保利地产、中国金茂，涨幅分别为10.4%、9.4%、7.4%、7.4%、6.0%。
• 跌幅前五为我爱我家、华夏幸福、龙湖集团、中国恒大、招商蛇口，跌幅分别为-5.8%、-4.4%、-3.3%、-1.1%、-1.0%。

附件与图表说明

• 附件包含各城市商品房销售情况，为市场分析提供详细数据支持。
• 图表目录中包含多个图表，如无锡前两轮集中供地数据对比、各行业涨跌幅排名、重点城市成交情况跟踪等，为读者提供直观的数据参考。

相关研究

• 《房地产开发：住建部约谈房价增长过快5城；百强房企7月业绩环比降低33%》（2021-08-02）
• 《房地产开发：住建部等8部门发文持续整治房地产市场秩序，上海、佛山上调房贷利率》（2021-07-26）
• 《房地产开发：6月末房地产贷款增速降至10.3%，国务院支持浦东新区打造社会主义现代化建设引领区》（2021-07-18）

总结

本周房地产市场在政策调控和市场降温的背景下呈现稳定态势，新房和二手房成交均有所下降，但去化周期整体上升。无锡第二批集中供地显示市场趋于理性，中小房企成为拿地主力。同时，部分城市如杭州、东莞加强了限购和税收调节，以稳定市场预期。投资建议聚焦于现金流优秀、运营稳健和受益于政策红利的房企及服务商。风险提示主要集中在疫情超预期和政策调控的影响上。