20160523-申万宏源研究_香港_-融创中国-01918.HK-接连并购拓展布局_维持融创中国中性评级_11页_1mb

报告摘要

融创中国是一家总部位于天津的私营房地产开发商，其核心业务涵盖房地产开发、租赁及物业管理。2016年5月，公司宣布与深圳的莱蒙国际（3688:HK）达成框架协议，计划以约44亿元人民币收购其7个物业项目，同时承担约15亿元人民币的项目债务。此次并购标志着融创首次进入深圳市场。

并购拓展：通过持续并购策略，融创在2015年进入二三线城市，2016年进一步拓展至全国约20个城市，其中新增项目主要集中在惠州、富阳、上海等地。
销售表现：2016年1-4月，融创实现合约销售总额310亿元人民币，同比增长101%，远超年初设定的全年合约销售目标。
土地购置：公司加快土地购置步伐，2016年初至今已累计支出约250亿元人民币用于土地购置，新增项目25个，其中上海松江地块刷新区域楼面价记录。
财务表现：
- 2016年预计每股净利为0.69元，较2015年下降28.9%。
- 2017年预计每股净利为0.88元，同比增长27.5%。
- 2018年预计每股净利为1.04元，同比增长18.2%。
估值调整：基于并购交易，将每股净资产从12港元上调至12.45港元，但维持目标每股净资产折价60%，因此将目标价从4.80港元调整为4.98港元，对应约7%的上行空间。
财务结构：公司净负债率持续上升，2016年预计为93%，显示出较高的财务杠杆。

并购项目详情：
- 项目分布在深圳、南京、三河、惠州、富阳、上海等地。
- 7个项目中，3个为住宅项目，其余为商业用途。
- 惠州和富阳的项目占新增可售面积的66%。
- 预计合约销售总额约140亿元人民币，净资产增加约13亿元人民币。
财务指标：
- 2016年营收预计为27,577亿元人民币，同比增长20%。
- 2016年净利润预计为2,328亿元人民币，同比下降29%。
- 2016年每股收益（EPS）预计为0.69元，同比下降28.9%。
- 2016年市盈率（PE）预计为5.4倍，市净率（PB）预计为0.6倍。
盈利能力：尽管并购扩张策略自2012年实施以来得到验证，但截至2015年，盈利能力仍处于低位，且市场对其利润率恢复和资产负债表健康状况存在担忧。
评级：分析师维持融创中国中性评级（Hold），认为其未来盈利增长潜力有限，但存在一定的上行空间。