20210608-兴业证券-越秀地产-00123.HK-多元拿地确保成本可控_5页_1mb

越秀地产研究报告总结

核心内容

越秀地产（00123.HK）在2021年5月实现了合同销售金额80.9亿元，同比下降28.0%，但1~5月累计合同销售金额达到408.4亿元，同比增长58.1%。公司已完成全年销售目标人民币1122亿元的36.4%。当前股价为1.92港元，目标价为2.30港元，预期升幅为19.8%。分析师维持“买入”评级，认为公司通过多元化拿地策略，保持了较高的毛利率水平。

主要观点

1. 多元化拿地策略

• 非公开市场成为主要增储渠道：2021年1~5月，公司新增土储396万平米，其中73.6%来自非公开市场，包括合作和“住宅+配建”方式，分别占比36.2%和37.4%。
• “6+1”拿地模式：公司持续采用“6+1”多元化拿地方式，有效补充一二线核心城市的优质低价土储。
• “住宅+配建”模式优势：通过该模式，公司不仅获得低成本优质土储，还能通过配建项目管理现金流。例如，在广州首次集中供地中，公司通过该模式锁定3幅地块，总地价为37亿元，平均地价为2492元/平米（不考虑配建成本）或9948元/平米（考虑配建成本）。

2. 区域布局

• 以广州为核心，深耕大湾区：截至2021年5月，广州占公司新增土储的63%，大湾区占65%，长三角占20%。
• “1+4”布局深化：公司进一步巩固其在大湾区的布局，同时积极拓展长三角市场。
• 首进非大湾区城市：公司通过国企合作方式首次进入北京、东莞、宁波三城，新增土储54万平米，权益土地款为23.6亿元。

3. 财务表现与盈利预测

• 核心净利润增长：预计公司2021/2022年核心净利润分别为47.4亿元和57.8亿元，同比增长17.9%和22.0%。
• 盈利指标：公司毛利率维持在较高水平，核心净利率分别为8.4%和8.5%。
• 估值与股息率：目标价2.30港元对应2021/2022年6.4倍和5.2倍PE，当前股息率超过6%，具备提升空间。

关键信息

• 市场数据：截至2021年6月7日，公司总股本为154.82亿股，总市值为297.26亿港元，每股净资产为2.83元。
• 财务预测：
  • 2021年核心EPS为0.31元，2022年为0.37元，2023年为0.45元。
  • 2021年核心净利润为47.4亿元，2022年为57.8亿元。
• 主要财务比率：
  • 毛利率：25.8%（2021E）
  • ROE：10.2%（2021E）
  • 净资产负债率：63.1%（2021E）
  • PE：5.0倍（2021E）
  • PB：0.6倍（2021E）

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 公司销售不及预期
• 人民币贬值

投资建议

• 维持“买入”评级：基于公司多元化拿地策略、优质土储获取和盈利能力，维持“买入”评级。
• 目标价与预期升幅：目标价2.30港元，预期升幅19.8%。

附录信息

• 分析师信息：
  • 宋健（songjian@xyzq.com.cn）
  • SFC: BMV912
  • SAC: S0190518010002
• 联系人：孙钟涟（sunzhonglian@xyzq.com.cn）
• 信息披露：客户可登录www.xyzq.com.cn查询静默期安排和关联公司持股情况。
• 法律声明：本报告仅供客户参考，不构成投资建议，不承担任何法律责任。

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