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新城控股（601155）证券研究报告总结

核心内容

新城控股（601155）是一家深耕长三角、成功实现B转A的民营房企，2016年8月发布研究报告，上调投资评级为“买入”。公司凭借卓越的土地投资能力和多元化的业务布局，展现出强大的增长潜力与市场竞争力。

主要观点

• 业绩增长显著：2016年上半年公司实现营业收入90.72亿元，同比增长3.96%；归母净利润8.52亿元，同比增长85.67%。公司具备高成长性，预计2016-2018年EPS分别为1.15、1.59和2.19元，对应PE分别为10.4、7.5和5.5倍。
• 土地投资策略优异：公司在土地投资方面，采取了精准的时间与空间战略，2015年拿地金额占销售金额比重高达74.4%，2016年上半年则降至27.2%。公司通过合作与收购获取土地，大幅降低拿地成本。
• 商业地产开始爆发：公司已拥有24座商业综合体，其中6座已开业运营，商业物业进入爆发增长阶段，未来目标是进入国内商业地产第一梯队。
• 金融与养老地产创新拓展：公司推出国内首个商业类REITS产品，设立投资基金与国峰人寿，拓展金融业务；同时通过收购金东方颐养园置业，切入养老地产领域。
• 财务状况良好：公司流动性充足，2016年上半年在手现金达108亿元，资产负债率合理，定增计划已获证监会审核通过，有助于增强资金实力与优化财务结构。

关键信息

财务数据概览

投资策略与土地布局

• 时间战略：公司在2015年快速拿地，2016年上半年则理性放缓，把握市场时机，提升盈利空间。
• 空间战略：以长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张，形成“1+3”住宅布局战略。
• 获取方式：通过合作开发、收购股权等方式获取土地，显著降低成本。
• 产品定位：住宅产品系列涵盖“幸福起航系”、“幸福乐居系”、“幸福圆梦系”和“幸福尊享系”，满足不同客户群体需求。

商业地产发展

• 公司布局24座商业综合体，其中6座已开业，2016年上半年贡献租金收入2亿元，平均出租率超90%。
• 通过引入陈德力等经验丰富的高管，推动商业地产快速发展，目标2017年进入国内商业地产第一梯队。

金融与养老地产拓展

• REITS产品：推出国内首个商业类REITS，拓展轻资产模式，提高资产周转率。
• 投资基金：与平安银行共同设立100亿元规模产业基金，拓展融资渠道与投资布局。
• 国峰人寿：设立保险子公司，拓展多元化业务，增强融资能力。
• 养老地产：通过收购金东方颐养园置业，切入养老地产领域，打造高品质银发养生社区。

定增计划

• 公司计划通过定增募集50亿元，底价9.37元/股，发行5.34亿股，用于吾悦广场项目及济南项目，优化财务结构。

估值与投资建议

• RNAV估值：公司2016年第一季度RNAV为385.3亿元，每股RNAV为17.4元，当前股价较RNAV折价约30%，具有较强安全边际。
• PE估值：公司PE处于行业低位，2016年PE为10.4倍，2017年为7.5倍，2018年为5.5倍。
• 投资评级：上调为“买入”，认为公司兼具低估值、高成长、持续创新和强大的业务与管控能力，是地产股中的优质成长股。

风险提示

• 房地产市场销售增速不及预期
• 货币政策收紧
• 部分城市市场热度下行

结论

新城控股凭借精准的土地投资策略、强大的商业地产布局和多元化业务拓展，展现出强劲的成长潜力。公司财务稳健，估值具有安全边际，上调投资评级为“买入”，未来增长可期。