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新城控股调研纪要 20171113 总结

核心内容

新城控股（601155）在2017年展现出强劲的销售和拿地能力，持续在房地产行业超级周期中占据优势。公司采取精准拿地策略，强化“住宅+商业”双轮驱动模式，积极布局核心一二线城市及基本面优异的三线城市，同时在三四线城市也有一定布局，注重土地成本控制和项目收益。

主要观点

• 销售表现优异：2017年前10月销售已达890亿元，完成年初目标850亿元。全年销售目标有望突破千亿，具体取决于市场和推货节奏。
• 土地储备充足：截止2017年9月底，公司未售口径土地储备约为5000万平方米，能够支持4年左右的开发。新增土地储备2500万平方米，拿地平均成本3000元/平方米，新增土地成本3600元/平方米。
• 融资结构合理：公司融资以直接融资和开发贷为主，占比约80%-90%。融资成本控制良好，全年融资成本在6%左右，具备竞争优势。
• 商业地产布局：吾悦广场储备项目共53个，预计年底开业24个。商业项目具备高出租率和高客流量，租金及管理费收入稳定，租金增长率符合预期。
• 盈利能力和财务指标稳健：2017年三季报显示，毛利率达37%，净利率为12.2%，均为历史高点。公司资产负债率保持在82%左右，流动比率和速动比率持续改善，资产周转率提升。
• 投资建议：公司具备低估值、高成长、持续创新、管控能力强等优势，预计2017-2018年EPS分别为2.18元和3.27元，对应PE分别为10.8倍和7.2倍，维持买入评级。
• 风险提示：货币政策大幅收紧可能对融资环境产生影响。

关键信息

投资者问答要点

• 融资渠道和成本：公司融资主要通过公司债、中票、PPN、开发贷，其中直接融资和开发贷占80%-90%。融资成本在6%左右，预计全年略有上升。
• 海外融资：公司已发行2亿美元美元债，利率为5.25%。未来可能继续考虑海外发债，但需申请。
• 客户杠杆使用情况：客户主要使用自有资金购房，杠杆使用率较低，有利于行业稳定。
• 推盘节奏：下半年推盘量比上半年多，四季度比三季度多，整体推盘节奏与结算节奏一致。
• 土地成本控制：公司通过合作拿地和收购降低土地成本，部分项目收益显著高于市场。
• 商业地产会计处理：采用公允价值计量，重估按现金流折现法进行，未来投资性物业占比可能提升。
• 销售和结算比例：销售权益比例约70%，去年结算权益比例约83%，预计明年继续增长。
• 少数股东权益：公司权益比例较低，未来可能有所提升，但整体趋势为下降。
• 商业地产发展趋势：商业项目虽受线上冲击，但体验业态仍具优势，未来增长潜力大。
• 公司战略与转型：公司从开发商向运营商转型，注重商业地产的长期价值和运营能力。
• 财务指标预测：
  • 营业收入：2017年预计44891亿元，2018年预计69805亿元，2019年预计98664亿元。
  • 净利润：2017年预计5825亿元，2018年预计8500亿元，2019年预计10895亿元。
  • EPS：2017年2.18元，2018年3.27元，2019年4.21元。
  • PE：2017年10.8倍，2018年7.2倍，2019年5.6倍。
  • PB：2017年2.7倍，2018年2.0倍，2019年1.5倍。
• 行业竞争格局：公司布局独特，拥有较强的拿地和运营能力，未来有望在行业竞争中占据有利地位。

财务数据概览

资产负债表

现金流量表

利润表

主要财务比率

投资建议

• 评级：买入（维持）
• 理由：新城控股具备低估值、高成长、持续创新、管控能力强等优势，是当前房地产行业优质标的。
• 预期：2017-2018年EPS分别为2.18、3.27元，对应PE分别为10.8倍、7.2倍，显示公司具备较强的投资价值。

风险提示

• 货币政策收紧：可能对融资环境产生影响，但公司融资成本相对较低，具备较强的抗风险能力。

结论

新城控股在2017年表现出色，持续精准拿地，强化商业地产布局，具备较强的市场竞争力和成长潜力。公司财务稳健，盈利能力和运营效率不断提升，未来有望在地产超级周期中持续受益，是值得长期关注的优质标的。