深度报告-20211126-申港证券-物业管理及服务行业深度报告_物业板块超额收益与开发关系几何__30页_2mb

物业板块超额收益与开发关系几何？——物业管理及服务行业深度报告总结

核心内容概述

本报告深入分析了物业管理及服务行业的超额收益驱动因素，以及其与房地产行业政策调控之间的关系。通过复盘2014年至2021年的行业历史，得出物业板块在地产政策平稳期表现优于大盘的结论，并指出未来物管公司之间的合并将成为趋势，头部企业市场份额有望持续提升。

主要观点与关键信息

1. 物业板块行情驱动因素

• 短期驱动因素：合约在管面积的增长是物业板块超额收益的核心短期驱动因素。
• 长期驱动因素：收入结构的优化，尤其是增值服务收入占比的提升，是决定物业板块长期表现的关键。
• 估值支撑：合约在管面积增长支撑估值提升，从而推动超额收益。

2. 地产政策与物业板块超额收益关系

• 正向周期：地产政策宽松时，地产股表现强劲，跑赢大盘。
• 平稳周期：地产政策稳定时，物业板块超额收益显著，例如2017.12-2018.6和2019.1-2019.12期间，物业板块分别跑赢恒生指数87和49个百分点。
• 负向周期：地产政策收紧时，物业板块表现弱于大盘，如2020.8-2021.10期间，物业板块跑输恒生指数42个百分点。

3. 开发对物管收入的贡献比例下降

• 碧桂园服务来自开发的收入贡献比例由2017年的24%降至2020年的19.6%，2021H1进一步降至13.03%。
• 新增在管面积中，与开发相关的比重持续下降，2021H1为60.56%，其中碧桂园占比55.7%。
• 2021年中报显示，存量项目占新增项目的比重为70.8%，说明物管公司业务已逐渐向存量转移。

4. 物业行业画像

• 截至2021年10月，A+H物业管理上市公司已达57家，其中港股53家，A股4家。
• 物管公司业务可分为：基础物业管理服务收入、非业主增值服务、业主增值服务。
• 市场集中度提升，TOP100物管公司市场份额从2014年的19.5%提升至2020年的49.7%，但TOP10市场份额仍较低。

5. 历史行情复盘

• 2014.6-2015.4：彩生活上市，拉开物管公司上市序幕，涨幅达81%，跑赢恒生指数73个百分点。
• 2015.4-2018.2：物业板块涨幅5%，与恒生指数持平。
• 2018.3-2020.2：碧桂园服务引领住宅物业高潮，物业板块涨幅达254%，跑赢恒生指数263个百分点。
• 2020.3-2021.10：华润万象生活引领商业物业，物业板块跑输恒生指数59个百分点。

6. 投资策略与建议

• 趋势预测：在地产调控背景下，物管公司间的并购将成为主要趋势，头部企业TOP10市场份额有望持续提升。
• 建议关注：合约面积规模大、增值服务收入占比高、现金流充足的物管龙头公司，如碧桂园服务、旭辉永升服务和世茂服务。
• 增长预期：预计未来两年，头部物管公司可保持50%以上的增速，部分公司可维持20%以上的增长。
• 增长质量：碧桂园服务、旭辉永升服务、绿城服务等公司关联交易较少，业绩质量较高；业主增值服务是未来主要发展方向。

关键数据汇总

• 2021年10月物管公司市值分布：市值超300亿的公司共6家，分别为碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、恒大物业、雅生活服务和世茂服务。
• 物业板块与恒生指数对比：
  • 2014.6-2016.9：物业板块跑输恒生指数28.04个百分点
  • 2016.10-2017.12：跑赢18.8个百分点
  • 2017.12-2018.6：跑赢87个百分点
  • 2018.7-2018.12：跑赢5个百分点
  • 2019.1-2019.12：跑赢49个百分点
  • 2020.1-2020.7：跑赢59个百分点
  • 2020.8-2021.10：跑输42个百分点

风险提示

• 业务扩展不及预期
• 物业管理费率降低
• 疫情反复影响业务发展

评级与投资建议

• 行业评级：增持
• 公司评级：买入、增持、中性、减持
• 建议关注公司：碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务等具有规模优势、高增速及业绩高质量的物管龙头公司。

图表目录（摘要）

• 图1：2014-2021各年新上市物管公司数量
• 图2：物业100强业务拆分
• 图3：物管收入驱动因素
• 图4：2014-2020年TOP10和TOP100物管公司市场份额
• 图5：2009-2020年TOP10和TOP100地产公司市场份额
• 图6：物业板块上市公司里程碑
• 图7：物业管理行业8年历史行情波动周期
• 图8：2014.6-2015.4恒生指数与物管板块超额收益
• 图9：彩生活彩之云平台模式
• 图10：2014.6-2015.4彩生活PE大幅提升
• 图11：2014-2015彩生活合约面积与半年度环比增速
• 图12：2015.4-2018.2恒生指数与物管板块超额收益
• 图13：2015.4-2018.2彩生活PE大幅下行
• 图14：2015-2017彩生活合约面积与半年度环比增速
• 图15：彩生活收入结构
• 图16：三家主要物管上市公司PE
• 图17：绿城服务收入结构
• 图18：中海物业收入结构
• 图19：2017.12-2020.2恒生指数与物管板块超额收益
• 图20：2017.12-2020.2碧桂园服务PE
• 图21：2014-2021百强净利润均值和增速
• 图22：2014-2021百强储备项目面积和增速
• 图23：碧桂园服务收入结构
• 图24：2020.3-2021.10恒生指数与物管板块超额收益
• 图25：华润万象生活收入结构
• 图26：宝龙商业收入结构
• 图27：2019-2021宝龙商业与碧桂园服务PE
• 图28：2020-2021华润万象生活与碧桂园服务PE
• 图29：2019-2024年购物中心运营在管建面CAGR=7.1%
• 图30：2014.6-2021.10物业板块超额收益与恒生指数
• 图31：2014-2021商品房销售面积同比与申万房地产指数
• 图32：2014.6-2016.9商品房销售面积同比
• 图33：2014.6-2016.9物管板块超额收益
• 图34：2016.10-2017.12商品房销售面积同比
• 图35：2016.10-2017.12物管板块超额收益
• 图36：2017.12-2018.6商品房销售面积同比
• 图37：2017.12-2018.6物管板块超额收益
• 图38：2018.7-2018.12商品房销售面积同比
• 图39：2018.7-2018.12物管板块超额收益
• 图40：2019.1-2019.12商品房销售面积同比
• 图41：2019.1-2019.12物管板块超额收益
• 图42：2020.1-2021.10商品房销售面积同比
• 图43：2020.1-2020.7物管板块超额收益
• 图44：2020.1-2021.10商品房销售面积同比
• 图45：2020.1-2021.10物管板块超额收益
• 图46：物管公司收入增量和存量划分
• 图47：增量在管面积与开发的关系
• 图48：碧桂园服务2021H1新增合同管理面积结构
• 图49：碧桂园服务2020和2021H1存量项目占新增项目的比重
• 图50：2021H1主要物管公司基于业绩增长速度及增长质量排名

表格目录（摘要）

• 表1：主要物管公司总市值与2020年营业总收入
• 表2：历次行情与地产行业政策汇总
• 表3：碧桂园服务历年在管面积和合约面积
• 表4：碧桂园服务历年开发收入贡献比例