20210311-招银国际-中国物业服务行业_加注板块的好时机_2页_500kb

中国物业服务行业总结

核心内容

中国物业服务行业正迎来估值修复与增长潜力提升的双重机遇。尽管物管板块股价在过去一年内回落超过20%，但市场不确定性增加促使投资者重新审视行业价值，尤其是增值服务和零售/租金增长方面的潜力。当前行业估值为17倍2022年预测市盈率（2022年净利润增长30%，PEG为0.6），显示出较强的吸引力。

主要观点

1. 增值服务将成为增长核心驱动力

• 增值服务业务预计在2019-2022年间实现44%的复合年增长率，利润占比将达35%。
• 当前行业增值服务收入为4元/平方米，远低于美国和日本领先公司（如FirstService/NihonHousing）的50-56元/平方米。
• 增值服务具备高增长潜力，主要受益于消费复苏和数字化转型。

2. 高端购物中心运营商受益于消费复苏

• 华润置地2021年1月租金收入同比增长29%，显示出强劲的复苏态势。
• 2021年上半年租金收入增长预计超过60%，达到80亿元人民币。
• 华润万象生活可分享租金收入/EBIT利润的5%至10%，因此被列为首选标的。

3. 港股通新增物管公司是重要催化剂

• 恒生指数宣布在港股通计划中新增8家物管公司，自3月15日起生效。
• 南向资金将为华润万象生活（唯一高端购物中心运营商）提供一定支持。
• 即使近期南向资金净流出，也不影响其对物管板块的长期配置意愿。

关键信息

• 行业投资评级：优于大市（维持）
• 投资建议：
  • 将保利物业与雅生活升级至“持有”评级。
  • 远洋服务因其高端商业运营潜力，首次覆盖并给予“买入”评级。
  • 行业首选为：碧桂园服务/永升生活服务（增值服务龙头）和 华润万象生活/宝龙商业/远洋服务（购物中心运营商）。
• 估值逻辑：行业当前估值较低，主要受益于增值服务和零售/租金增长的驱动，而非传统建筑面积扩张。

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