20211126-国信证券_香港_-物业管理行业跟踪点评_年末估值切换在即_龙头公司配股融资加速推进收并购_10页_746kb

物业管理行业跟踪点评总结

核心内容

2021年10月21日至11月22日期间，物业管理行业整体表现疲软，恒生指数下跌4.1%，恒生物业管理及服务指数下跌15.1%。物管板块受房地产行业拖累，表现不佳。行业平均PE(TTM)为24.4倍，整体估值已具备较大安全边际。

主要观点

• 行业收并购加速：主流物企通过配股融资推进并购，碧桂园服务、融创服务、世贸服务、旭辉永升服务等公司均通过配股方式募集大量资金用于收购其他物业公司。
• 龙头公司扩张明显：龙头公司如碧桂园服务、保利物业、中海物业等通过并购迅速扩大在管面积，提升市场份额。
• 行业估值合理：当前物业管理公司估值水平合理，具备投资价值，尤其是估值较低的公司如新城悦服务、建业新生活，具备较大的增长空间。
• 政策支持与行业规范：多项政策出台，推动物业管理行业标准化、规范化发展，包括国家发改委、地方政府条例、住建部及工信部等发布的相关文件。
• 中长期投资前景良好：尽管短期受房地产板块下跌影响，但随着房地产行业融资政策边际放松，市场信心有望提振，物业管理板块的龙头公司成长前景仍被看好。

关键信息

1. 市场表现

• 行业整体表现：恒生指数下跌4.1%，恒生物业管理及服务指数下跌15.1%，跑输恒生指数11%。
• 个股涨跌幅：
  • 涨幅前五：第一服务控股（+48.8%）、保利物业（+25.1%）、中海物业（+15.4%）、和泓服务（+2.6%）、宝龙商业（+2.6%）。
  • 跌幅前五：荣万家（-32.0%）、世贸服务（-24.4%）、雅生活服务（-20.7%）、金科服务（-18.8%）、佳兆业美好（-14.6%）。

2. 主要新闻与公告

• 碧桂园服务：拟配售1.5亿股，集资约80亿港元，累计融资约263亿港元，今年已收购7家物业公司，增加在管面积约2.8亿平方米。
• 融创服务：以6.93亿元收购第一服务32.22%的股份。
• 世贸服务：配发1.15亿股，募资17.35亿元港币。
• 旭辉永升服务：配发0.84亿股，募资13.04亿元港币。
• 万科：拟分拆“万物云”在港交所上市，截至2020年底在管面积达5.66亿平方米。
• 珠海万达商管：向港交所递交招股说明书，管理商业面积达5420万平方米，超过行业第二至第十名总和。
• 其他动态：雅生活服务与阿里云合作推进数字化建设；越秀服务与麦当劳合作打造社商+餐饮新模式；世茂服务收购湖南美中环境生态科技有限公司51%股权等。

3. 估值情况

• 行业平均PE(TTM)：24.4倍。
• 主要公司PE对比：
  • 碧桂园服务（2021年：32倍，2022年：21倍）
  • 旭辉永升服务（2021年：32倍，2022年：21倍）
  • 新城悦服务（2021年：14倍，2022年：10倍）
  • 建业新生活（2021年：9倍，2022年：6倍）

4. 行业政策与动态

• 国家发改委：提出推动生活性服务业补短板，支持物业、养老等领域标准化试点。
• 四川省：修订《物业管理条例》，明确街道办事处协调机制。
• 河南省：推动物业与养老结合，鼓励居家社区养老服务。
• 甘肃省：整顿物业服务市场秩序及收费行为。
• 中国消费者协会：督促企业落实《个人信息保护法》，限制人脸识别使用。
• 雄安新区：发布住宅物业服务等级标准。
• 哈尔滨市：拟制定《住宅物业管理条例》以规范管理。
• 住建部、应急管理部：加强超高层建筑规划建设管理。
• 工信部、民政部、卫健委：联合发布智慧健康养老产业发展行动计划。
• 江苏省：修订《物业服务收费管理办法》。

5. 投资建议

• 评级：维持物业管理子行业“买入”评级。
• 推荐关注公司：碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务、建业新生活等公司。
• 理由：
  • 行业收并购活跃，龙头公司市场份额快速提升。
  • 未来两年业绩保持高增长。
  • 房地产融资政策边际放松，市场信心有望提振。
  • 当前估值具备安全边际，年末估值切换在即。

6. 风险提示

• 房地产行业调整超预期。
• 外延式扩张不及预期。
• 人员成本大幅上升。

总结

物业管理行业在2021年10月至11月期间表现疲软，受房地产板块下跌影响较大。然而，行业收并购趋势明显，龙头公司通过配股融资快速扩张，提升市场份额。当前估值水平合理，具备投资价值，尤其关注估值较低的公司。政策层面推动行业标准化与规范化发展，为行业带来长期利好。建议关注行业龙头公司的成长前景，维持“买入”评级。