20210926-天风证券-房地产销售周报_第二轮集中供地大降温_多地发文规范房地产市场_14页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

2021年9月13日至9月19日期间，中国房地产市场整体呈现降温趋势，一手房和二手房成交均出现显著下降。同时，土地市场在第二轮集中供地后也表现出明显的降温迹象，流拍率上升，房企资金链紧张。多地政府出台政策规范房地产市场，推动三年整治行动，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务等环节。

主要观点

• 一手房市场：
  本周36大城市一手房成交2.51万套，环比上升0.91%，但同比下降41.45%。累计同比上升16.09%。一线城市成交环比下降15.26%，同比下降64.45%，二线城市环比上升2.11%，同比下降18.37%，三线城市环比上升13.88%，同比下降49.78%。
  北京、上海、深圳等一线城市中，北京和深圳成交环比大幅下降，上海则略有上升。部分城市如武汉、宁波、扬州等表现出较强的环比增长，但整体市场热度持续低迷。

• 二手房市场：
  本周11个城市二手房成交0.62万套，环比下降19.7%，同比下降56.11%。累计同比上升3.71%。一线城市成交环比下降44.91%，同比下降69.61%；二线城市环比上升2.19%，同比下降41.29%；三线城市环比上升26.94%，同比下降63.02%。
  一线城市中，北京成交环比大幅下降，深圳则小幅上升，而部分三线城市如扬州表现出强劲的环比增长。

• 库存情况：
  截至统计日，全国14大城市住宅可售套数合计42.9万套，去化周期为20.7周，环比下降15.66%。一线、二线城市可售套数环比分别下降43.24%和上升1.24%。
  三线城市数据未更新，去化周期未明确。

关键信息

• 第二轮集中供地大降温：
  房企资金链偏紧，五城流拍率超30%。溢价率较首轮明显下降，底价成交成为主旋律。杭州、苏州等城市出现“竞品质”地块报名不足，导致流拍。克而瑞认为，流拍率将成为二轮集中土拍的关键词。

• 多地规范房地产市场：
  自2021年7月住建部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》以来，全国范围内展开楼市三年整治行动。江西省等地相继出台政策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务等环节。

• 因城施策：
  重庆加强房地产开发项目预售资金监管，规定首付款监管按照预售总额的35%核定，以防范房地产风险，保障购房群众合法权益。

• 行业基本面：
  地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率，但地价未明显下降。年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低，地产股或有估值修复可能。

投资建议

• 推荐公司：
  1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口
  2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团
  3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务
  4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝

• 持续关注：
  1）优质成长：华润置地
  2）优质物管：融创服务

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

行业走势图

资料来源：贝格数据

重点公司动态

• 龙光集团：9月21日回购50万股，总价值约340.39万港元。
• 万科A：8月推盘金额同比下降，销售去化受影响，表示将关注市场变化，加快资源转化效率。
• 厦门国贸：控股股东增持145.1万股，计划未来6个月内增持不少于500万股。
• 金融街：发行25亿元公司债券，票面利率3.33%，于9月27日上市。
• 远洋集团：发行19.5亿元公司债券，分为5年期和7年期，设有回售选择权。
• 招商蛇口：发行15亿元超短期融资券，票面利率2.74%；扬州威盛置业引入新投资。
• 蓝光发展：控股股东被动减持1.52亿股，占总股本5.02%。
• 禹洲集团：发行1.2亿美元绿色优先票据，用于再融资。
• 华夏幸福：受多重因素影响，流动性紧张，股票停牌。
• 新城控股：MSCI将其ESG评级上调至BB级。
• 阳光城：回购境外债券，涉及700万美元。

表格汇总

表1：36城一手房成交明细

表2：11城二手房成交明细

表3：14城住宅可售套数回顾

表4：重点公司盈利预测表

| 股票代码 | 股票名称 | 2018A EPS | 2019A EPS | 2020A EPS | 2021E EPS | 2022E EPS | 2018A PE | 2019A PE | 2020A PE | 2021E PE | 2022E PE | 股价 (元) | 评级 | 最新评级日期 | 2021一致预期净利润（亿元） | 2021一致预期净利润增速 (%) |
|----------|------------|-----------|-----------|-----------|-----------|-----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|----------|------|----------------|---------------------------|---------------------------|
| 000002.SZ | 万科A | 3.1 | 3.3 | 3.6 | 3.8 | 4.1 | 6.6 | 6.1 | 5.7 | 5.4 | 5.0 | 20.3 | 买入 | 2021/7/6 | 447.8 | 7.9 |
| 600048.SH | 保利发展 | 1.6 | 2.3 | 2.4 | 2.5 | 2.8 | 8.4 | 5.7 | 5.5 | 5.4 | 4.9 | 13.4 | 买入 | 2021/4/24 | 315.5 | 9.0 |
| 1918.HK | 融创中国 | 3.8 | 5.9 | 7.8 | 8.2 | 8.8 | 3.8 | 2.4 | 1.8 | 4.6 | 1.6 | 14.3 | 买入 | 2021/1/15 | 372.0 | 4.4 |
| 000671.SZ | 阳光城 | 0.8 | 1.0 | 1.3 | 1.7 | 1.8 | 5.7 | 4.4 | 3.4 | 2.6 | 2.4 | 4.3 | 买入 | 2021/4/18 | 64.2 | 22.9 |
| 000961.SZ | 中南建设 | 0.6 | 1.1 | 1.9 | 2.4 | 2.6 | 7.6 | 4.1 | 2.4 | 1.9 | 1.7 | 4.5 | 买入 | 2021/7/6 | 89.1 | 25.9 |
| 600383.SH | 金地集团 | 1.8 | 2.2 | 2.3 | 2.5 | 2.7 | 6.2 | 5.0 | 4.8 | 4.5 | 4.1 | 11.1 | 买入 | 2021/7/9 | 115.3 | 10.9 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 1.9 | 2.0 | 1.6 | 1.7 | 1.9 | 6.4 | 6.1 | 7.9 | 7.4 | 6.6 | 12.3 | 买入 | 2021/7/14 | 142.3 | 16.1 |
| 601155.SH | 新城控股 | 4.7 | 5.6 | 6.8 | 8.0 | 9.1 | 7.9 | 6.5 | 5.4 | 4.6 | 4.0 | 36.6 | 买入 | 2021/4/3 | 184.3 | 20.8 |
| 002146.SZ | 荣盛发展 | 1.7 | 1.7 | 2.1 | 2.4 | 3.0 | 2.8 | 2.8 | 2.3 | 2.0 | 1.6 | 4.8 | 买入 | 2021/2/4 | 96.4 | 28.5 |
| 000656.SZ | 金科股份 | 0.7 | 1.1 | 1.3 | 1.5 | 1.9 | 6.5 | 4.5 | 3.6 | 3.1 | 2.5 | 4.8 | 买入 | 2021/4/8 | 83.7 | 19.1 |
| 600340.SH | 华夏幸福 | 3.9 | 4.9 | 0.9 | - | - | 1.0 | 0.8 | 4.3 | - | - | 4.0 | 买入 | 2019/10/19 | - | - |
| 001914.SZ | 招商积余 | 1.3 | 0.3 | 0.4 | 0.8 | 1.1 | 11.7 | 55.4 | 36.5 | 18.5 | 14.1 | 15.0 | 买入 | 2021/3/25 | 6.9 | 57.8 |
| 6098.HK | 碧桂园服务 | 0.4 | 0.6 | 1.0 | 1.4 | 2.2 | 145.2 | 85.5 | 54.7 | 38.0 | 24.5 | 53.7 | 买入 | 2021/3/25 | 40.6 | 51.1 |

总结

整体来看，2021年9月房地产市场处于调整阶段，一手房和二手房成交均下滑，土地市场也因政策调控和房企资金紧张而明显降温。多地政府加强市场监管，推动三年整治行动，对房地产开发、买卖、租赁及物业服务进行重点整治。尽管市场基本面有所回落，但行业估值和持仓处于低位，地产股或有估值修复的可能。投资建议以优质龙头、成长型公司和物管企业为主，同时关注低估价值个股。