20210816-国盛证券-房地产开发行业周报_本周4城集中供地出让延期；衢州_惠州_义乌发布调控新政_23页_2mb

报告摘要

房地产开发行业周报总结

核心内容概览

本周房地产行业整体呈现上涨趋势，中信房地产指数累计变动幅度为 5.3%，领先大盘 4.76个百分点，在29个中信行业板块中排名第4。本周上涨个股共 109支，较上周增长 28支，下跌股数为 26支。新房成交面积为 569.7万平方米，环比下降 0.2%，同比下降 19.4%。二手房成交套数为 10068套，环比下降 2.0%，同比下降 30.8%。13座样本城市平均去化周期为 15.2月，环比下降 4.5%。

主要观点

1. 行情回顾

房地产板块表现突出：本周中信房地产指数涨幅显著，领先大盘。
个股涨跌分化：部分龙头房企如金地集团、新城控股、保利地产等涨幅较大，而部分企业如*ST运盛、莱茵体育等跌幅明显。
市场情绪：整体市场对房地产股关注度较高，部分房企因运营能力提升和市场认同而估值上升。

2. 新房成交情况

全国新房成交：48个城市新房成交面积环比微降，但同比下降幅度较大。
一线城市表现：北京、上海、广州、深圳新房成交面积均环比下降，市场整体趋于冷静。
二三线城市分化：部分城市如娄底、吉安、淮南等新房成交面积环比增长，而多数城市如南京、盐城、海门等环比下降。

3. 二手房成交情况

全国二手房成交：11城总成交面积环比下降 1.2%，同比下降 27.6%。
一线城市：北京、深圳二手房成交面积环比大幅下降，市场降温明显。
二线城市：部分城市如青岛、苏州、厦门等二手房成交面积环比增长，市场活跃度有所回升。
三线城市：整体表现较为稳定，但部分城市如东莞、扬州等成交面积环比下降。

4. 去化周期

整体去化周期：13座样本城市平均去化周期为 15.2月，环比下降 4.5%。
一线城市：去化周期为 14.6月，环比下降 1.9%。
二线城市：去化周期为 15.1月，环比下降 8.3%。
三线城市：去化周期为 18.2月，环比增长 7.8%。
市场活跃度：部分城市如苏州、南京、杭州等去化周期环比上升，市场活跃度有所下降。

5. 政策追踪

中央政策：
- CPI/PPI数据：7月CPI同比上涨 1%，PPI同比上涨 9%，PPI涨幅略有扩大。
- 货币政策：央行强调坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激手段。
- 债券评级新规：2022年底前建立并使用能实现合理区分度的评级方法体系。
地方政策：
- 衢州：非本地户籍限购、暂停向个体商户销售、扩大限售范围、调整增值税免征年限、试点二手住房参考价格发布机制。
- 惠州：临深区域限购、实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”土地出让方式、管控高价盘价格。
- 义乌：增加中低价住宅用地供应、实行房地价联动、推行公证摇号、调整限售政策。
- 北京：打击结离婚骗购行为、遏制房企非理性拿地、推进城市更新。
- 深圳：严查信贷资金违规流入房地产领域，通报“深房理”案件进展。
- 广州：发布“十四五”住房发展规划，增加住房供应。
- 上海：实行二手房“三价就低”原则，推进自贸区和临港新片区建设。
- 天津：推迟集中供地，下调地价溢价率至 15%，加强资金来源审查。
- 内蒙古、贵州：调整二套房贷政策，提高首付比例和利率。
- 其他城市：如杭州、东莞、青岛等也发布了相关调控政策。

6. 融资情况

信用债发行：本周共发行 13只房企信用债，环比增加 2只。
发行规模：共计 116.80亿元，环比增加 13.20亿元。
偿还量：总偿还量为 116.53亿元，环比增加 27.01亿元。
净融资额：净融资额为 0.27亿元，环比减少 13.81亿元。
债券类型：以一般公司债（46.2%）和中期票据（38.5%）为主。

关键信息

市场表现：房地产股整体上涨，部分龙头房企表现突出。
成交情况：新房和二手房成交面积均环比下降，但部分城市表现分化。
去化周期：一线城市去化周期下降，三线城市略有上升。
政策调控：多地加强房地产调控，限制购房行为、土地出让方式、信贷资金流入等。
融资动态：房企融资规模有所波动，净融资额减少。

投资建议

商业地产：现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
经纪服务：受益于二手房市场红利的经纪服务龙头，如贝壳、我爱我家。
商管+物管公司：稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司，如华润万象生活。
龙头房企：经营稳健、现金流充裕、销售增长潜力大的房企，如金地集团、保利地产、万科A。
代建行业：代建行业龙头企业，如绿城管理控股。

风险提示

疫情影响：疫情可能对房地产销售造成超预期下行。
市场调控：政策持续收紧可能对市场造成进一步影响。
融资压力：房企融资环境依然严峻，需关注融资能力和资金链安全。

图表目录

图表1：中央政策（8.8-8.14）
图表2：地方政策（8.8-8.14）
图表3：各行业涨跌幅排名
图表4：本周各交易日指数表现
图表5：近52周地产板块表现
图表6：本周（8.7-8.13）涨幅前五个股
图表7：本周（8.7-8.13）跌幅前五个股
图表8：重点房企涨跌幅排名
图表9：本周（8.7-8.13）重点房企涨幅前五个股
图表10：本周（8.7-8.13）重点房企跌幅前五个股
图表11：48城周度成交面积跟踪（8.6-8.12）
图表12：各城市群周度成交面积跟踪（8.6-8.12）
图表13：本周11城二手房成交套数及同环比
图表14：本周2个一线城市二手房成交套数及同环比
图表15：本周5个二线城市二手房成交套数及同环比
图表16：本周4个三线城市二手房成交套数及同环比
图表17：本周11城二手房成交面积及同环比
图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比
图表19：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比
图表20：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比
图表21：本周11城二手房成交数据（8.6-8.12）
图表22：13座样本城市去化周期情况（8.6-8.12）
图表23：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额
图表24：本周房企债券发行以债券评级划分
图表25：本周房企债券发行以债券类型划分
图表26：本周房企债券发行以期限划分
图表27：房企每周融资汇总（8.9-8.15）
图表28：近12月新增居民中长期贷款及同环比
图表29：近2年贷款利率变化
图表30：近5年商业性房地产贷款余额及同比环比
图表31：近5年商业性房地产贷款新增额及同比
图表32：近5年贷房地产开发贷款余额及同比环比
图表33：近5年贷房地产开发贷款新增额及同比
图表34：近5年投向房地产的资金信托余额及同比环比
图表35：近5年投向房地产的资金信托新增额及同比
图表36：北京商品房销售情况
图表37：上海商品房销售情况
图表38：广州商品房销售情况
图表39：深圳商品房销售情况
图表40：杭州商品房销售情况
图表41：南京商品房销售情况
图表42：武汉商品房销售情况
图表43：成都商品房销售情况
图表44：青岛商品房销售情况
图表45：苏州商品房销售情况
图表46：宁波商品房销售情况
图表47：东莞商品房销售情况
图表48：济南商品房销售情况
图表49：福州商品房销售情况
图表50：惠州商品房销售情况
图表51：杭州商品房销售情况
图表52：南宁商品房销售情况
图表53：温州商品房销售情况
图表54：韶关商品房销售情况
图表55：淮安商品房销售情况

作者信息

分析师：杨倩雯
执业证书编号：S0680521070004
邮箱：yangqianwen@gszq.com