20220727-亿翰智库-房地产集中供地系列_二轮土拍无惊喜_四大特点看集中供地_8页_875kb

报告摘要

2022年第二轮集中供地市场总结

核心内容

2022年第二轮集中供地已过半，整体市场表现延续了首轮的低迷态势，呈现出“供过于求”下的不温不火局面。地方政府在土地供应和规则调整上仍保持谨慎，土拍热度未明显回升，城市和地块分化趋势明显。以下为本次土拍的四个主要特点。

主要观点

土地供应仍保守
- 19城第二轮集中供地总建筑面积为4241.6万㎡，较首轮减少4.3%。
- 总起拍价与首轮基本持平，约为5465.7亿元。
- 与2021年相比，第二轮供地量仅占其17.2%，前两轮合计占35.2%，仅为2021年首轮的水平。
- 地方政府为避免流拍，倾向于提前与市场沟通，确保土地出让结果的确定性。
规则放松力度减弱
- 土拍规则在首轮基础上进一步放松的余地较小，多数城市保持与首轮一致。
- 部分热点城市如深圳、杭州、厦门等保持较高保证金比例或无规则变化，以稳定市场预期。
- 降起拍价和放松限价成为当前主要手段，以提升房企拿地利润空间。
高能级城市推优质地块，但效果有限
- 上海、广州等高能级城市加大中心城区优质地块供应，但市场反应平平。
- 优质地块竞拍热度较高，冷门地块仍面临流拍风险。
- 地块质量提升导致平均起拍楼面价上升，但整体成交热度未明显改善。
地方国企托底市场作用增强
- 低流拍率和低溢价率并行，反映市场需求不足。
- 地方国企在土拍中占比显著提升，如厦门、苏州、武汉等地的本土国企拿地金额占比达70%以上。
- 央企和外来民企拿地比例下降，市场由民营房企主导的格局被打破。

关键信息

一、市场分化显著

第一类城市：如深圳、上海、成都、厦门等，市场热度尚可，供地节奏平稳。
第二类城市：如青岛、武汉、重庆、长沙、广州等，市场仍需回暖，政策可能进一步松绑。
第三类城市：如南京，第二轮供地放量明显，但流拍率大幅下降，显示出市场信心有所恢复。

二、土拍规则变化

主要变化：部分城市下调起拍楼面价、取消竞自持、放宽销售限价、缩短土地金支付期限等。
不变规则：多数城市土拍规则与首轮无明显变化，如杭州、宁波、无锡、上海、天津等。

三、房企拿地结构变化

央企：拿地节奏稳定，但占比有所下降。
本土国企：托底市场作用增强，拿地金额占比显著上升。
外来民企：如龙湖、旭辉等，拿地金额占比下降。
本土民企：市场信心不足，拿地比例较低。

四、市场整体表现

流拍率：已完成土地出让的15城平均流拍率为9.0%。
溢价率：平均溢价率2.9%，与首轮集中供地基本一致。
地方财政压力：2022年上半年国有土地使用权出让收入同比下降31.4%，相关支出仅下降6.4%，收支缺口显现。

分析结论

2022年第二轮集中供地未能扭转土地市场的低迷态势，市场整体仍处于供过于求的状态，投资需求疲软，房企拿地意愿不强。城市和地块分化趋势持续，地方政府在规则调整和土地供应上趋于保守。地方国企在托底市场中的作用愈发突出，而央企和外来民企则面临拿地压力。房地产行业信心不足，土地市场表现与宏观经济环境密切相关，地方财政亦受到较大影响。未来土地市场若要回暖，仍需依赖房地产行业整体信心的恢复和政策的进一步调整。