2022-07-26-亿翰智库-房地产集中供地系列_二轮土拍无惊喜_四大特点看集中供地_8页_874kb

上海亿翰商务咨询股份有限公司集中供地市场分析总结

背景

• 2022年首轮集中供地后，土地市场整体呈现“供过于求下的低迷”。
• 第二轮集中供地（截至2022年7月27日）未有明显好转，城市与地块分化持续。

核心观点

1. 整体市场低迷，供应持续缩量：

   • 19城第二轮集中供地总建筑面积减少4.3%，成交金额与首轮基本持平。
   • 土地供应保守，尤其市场信心不足的城市缩量明显（如青岛、广州），仅南京显著放量。

2. 规则放松进入瓶颈，松无可松：

   • 规则松绑已在多数城市停滞，仅少数城市（如北京、成都、南京）略作调整。
   • 降低起拍价、放松限价成为主流，但仅限常规地块。

3. 高能级城市尝试推优质地块，效果有限：

   • 上海、广州等城市供应核心区地块，但溢价率依然低位，流拍时有发生。

4. 市场成交持续低迷，国企托底趋势明显：

   • 平均流拍率9.0%，溢价率2.9%，与首轮基本一致。
   • 地方国企拿地比例大幅提升，房企分化加剧：央企稳定但份额下降，民企活跃度低，本土国企填补空白。

市场趋势与政策影响

• 土地市场成交疲软带动地方财政收入下降，第二季度土地出让收入同比下降31.4%。
• 房地产行业信心不足，投资需求难以恢复，2022年土地市场探底压力延续。

附：集中供地关键数据（第二轮与首轮对比）

• 供应量：总建筑面积↓4.3%；起拍总价持平。
• 平均溢价：维持在3%左右。
• 流拍率：按宗数计算保持在10%以上。

graph TD
  A[第二轮集中供地] --> B[供应缩量]
  A --> C[规则松绑不得不再次紧]
  A --> D[优质地块热度一般]
  A --> E[国企主导市场]