20221225-天风证券-信用市场周报_2022年土地出让情况怎么看__25页_3mb

2022年土地出让情况总结

核心内容概述

2022年土地出让市场整体延续了年初以来的偏弱态势，全国土地出让收入累计同比大幅下降，反映出房地产市场需求持续疲软及政策支持不足的影响。此外，土地成交情况未能随供应季节性上升，流拍率保持高位，溢价率处于历史低位。

主要观点与关键信息

1.2022年土地出让整体情况

• 土地出让收入：1-11月土地出让收入累计51,174.00亿元，同比-24.40%。
• 供需分化：土地供应呈现季节性，但土地成交未随供应上升，反而弱于前月。
• 流拍与溢价：流拍率高位震荡，溢价率接近0%，表明企业拿地热情持续下降。
• 集中供地：全年共进行五批次集中供地，近三次集中供应中，底价成交地块占比超80%，地方国企成为主要拿地力量，第五次集中供地中，地方国企单独拿地占比超70%。
• 企业性质变化：地方国企拿地比例持续上升，本土民企与地方国资联合拿地，城投平台参与度增加。

2.土地出让下滑严重省市

• 负增长省市：除宁夏和海南外，其余大部分省市土地出让收入同比负增长。
• 降幅最大的省市：
  • 西藏：-100%
  • 吉林：-76.71%
  • 黑龙江：-73.42%
  • 辽宁：-68.91%
  • 天津：-64.98%
• 城投存量债规模较大的省市：
  • 江苏：-26.80%
  • 浙江：-29.00%
  • 山东：-33.83%
• 财政与债务风险：
  • 吉林、重庆、贵州：高土地依赖度且土地出让收入下滑，需关注财政收入。
  • 天津、甘肃、青海、贵州、重庆：高债务率且土地出让收入下滑，需关注债务压力。

3.企业拿地行为变化

• 拿地金额与面积：整体下滑，国企成为拿地主力，民企参与度下降。
• 百强拿地企业：国企占88家，民企仅12家，城投平台数量增加。
• 区域分布：
  • 江苏：拿地城投数量显著多于其他省市，东部沿海地区城投平台较多。
  • 天津：民企参与相对较多，城投及子公司占比3家，非城投国企占比24%。
• 重点省份拿地特征：
  • 江苏：城投平台占比高，拿地金额达670.76亿元，占比51%。
  • 安徽：非城投国企拿地占一半，城投平台和子公司表现积极。
  • 天津：参与企业包括本地城投平台及部分山西企业。

4.小结

• 土地出让市场整体偏弱，全国土地出让收入同比大幅下降。
• 多数省市土地出让收入下滑，部分省份如西藏、吉林、黑龙江、辽宁、天津降幅显著。
• 地方国企成为拿地主力，城投平台数量增加，民企参与度下降。
• 土地依赖度和债务率较高的省市需重点关注财政收入和债务压力。

信用市场动态

1.信用评级调整回顾

• 本周有1家发行人评级展望被下调，为广西柳州市东城投资开发集团有限公司，从AA+/稳定调整为AA+/负面。

2.一级市场动态

• 发行规模：非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行1569.4亿元，偿还规模3350.48亿元，净融资额-1781.08亿元。
• 城投债：发行673.53亿元，偿还1011.18亿元，净融资额-337.65亿元。
• 各债券类型：
  • 短融：发行853.45亿元，偿还1937.15亿元，净融资额-1083.7亿元。
  • 中票：发行288.8亿元，偿还598亿元，净融资额-309.2亿元。
  • 企业债：发行60.2亿元，偿还140.267亿元，净融资额-80.06亿元。
  • 公司债：发行366.95亿元，偿还675.07亿元，净融资额-308.12亿元。

3.发行利率变化

• 整体趋势：发行指导利率整体下行，部分上行，变动幅度在-9至15BP之间。
• 各期限变动：
  • 1年期：-4至-8BP
  • 3年期：-9至-3BP
  • 5年期：-3至-2BP
  • 7年期：-3至-1BP
  • 10年期及以上：-3至-15BP

二级市场动态

1.成交量与收益率

• 总成交量：银行间和交易所信用债合计成交45,026.68亿元，较上周下降。
• 银行间市场：
  • 短融、中票和企业债分别成交2203.17亿元、4608.29亿元、487.8亿元。
• 交易所市场：
  • 公司债和企业债分别成交471.66亿元和11.98亿元。

2.收益率变化

• 利率品现券：整体收益率下行，国债和国开债收益率分别下降9-17BP。
• 信用债收益率：整体下行，部分上行，中短期票据和企业债收益率下降幅度较大。
• 金融债收益率：整体下行，各类信用等级利差扩大，信用利差涨跌互现。

风险提示

• 地产政策支持力度不及预期。
• 信用风险事件频发。
• 宏观经济波动超预期。