房地产行业专题研究：天风问答系列：限购限贷对销售的影响范围有多大？_11页_1mb

房地产行业限购限贷政策对销售影响分析总结

核心内容概述

本报告分析了2022年4月至5月期间，中国房地产市场中限购与限贷政策对销售的影响范围，结合多部门政策支持和利率调整，评估了政策对行业销售数据的潜在影响，并提出了投资建议。

主要观点与关键信息

1. 全国限购城市情况

• 全国限购城市数量：截至2022年5月11日，全国共有43个主要城市执行限购政策。
• 区域分布：主要集中在华东（14个）、华南（10个）、华北（8个）、华中（6个）等地区。
• 城市能级：限购城市中，高能级城市占比高，仅9个城市为低能级城市。
• 销售占比：
  • 2018年，43个限购城市销售金额占全国销售金额的 50.97%，住宅销售金额占比 49.76%。
  • 剔除数据不完整城市后，37个限购城市样本池销售金额占全国销售金额的 40% 以上，销售面积占比 25% 以上。
  • 2021年一线城市销售金额占比 11.17%，销售面积占比 2.98%，稳中有升。

2. 全国限贷城市情况

• 全国限贷城市数量：截至2022年5月11日，全国共有53个主要城市执行限贷政策。
• 限贷不限购城市：包括重庆、沈阳、惠州、菏泽、泉州、滁州等10个城市。
• 认房又认贷城市：18个城市根据贷款记录设定首付比例，如北京、上海、广州、深圳、厦门、南京等。
• 首付比例：
  • 43个限购城市中，29个城市的首付比例高于央行统一要求。
  • 10个限贷不限购城市中，6个城市的首付比例高于央行统一要求。
• 销售占比：
  • 2018年，53个限贷城市销售金额占全国的 59.57%，住宅销售金额占比 57.71%。
  • 剔除数据不完整城市后，46个限贷城市样本池销售金额占比 49.70%，销售面积占比 33.78%。

3. 房贷利率下行空间

• 央行最新标准：首套房贷利率下限为5年期LPR减20bp，二套房贷利率下限为5年期LPR上浮60bp。
• 当前利率水平：
  • 全国首套房贷利率 5.17%，高出央行下限标准 77bp。
  • 全国二套房贷利率 5.45%，高出央行下限标准 25bp。
• 重点城市利率：
  • 首套房贷利率中位数为 4.9%，高出央行下限标准 50bp。
  • 二套房贷利率中位数为 5.35%，高出央行下限标准 15bp。
• 敏感性分析：
  • 若重点城市销售金额增长 5%，全国销售金额有望提升 1.92%。
  • 若增长 20%，则全国销售金额可能提升 7.68%。

投资建议

• 推荐企业：
  • 优质大型房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长型房企：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管企业：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示

• 政策实施不及预期：限购、限贷政策的放松可能因执行不力而影响销售。
• 宏观经济波动：若宏观经济不及预期，居民收入和对未来房价的预期可能影响需求。
• 销售数据不及预期：房地产市场整体销售若未达预期，可能影响后续政策调整。
• 测算假设偏差：本报告对销售数据的测算基于一定假设，若假设条件不成立，可能导致结果偏差。

政策支持背景

• 4月政策动向：
  • 央行和外管局发布通知，提出完善住房领域金融服务，因城施策调整首付款比例和贷款利率。
  • 中共中央政治局会议强调支持刚性和改善型住房需求。
  • 2022年5月15日，央行下调首套住房贷款利率下限 20bp。

图表目录（摘要）

• 图1：2018-2020年限购样本池城市销售占全国比例。
• 图2：2018-2020年一线城市销售占全国比例。
• 图3：35个城市首付比例高于统一最低首付比例。
• 图4：2018-2020年限贷样本池城市销售占全国比例。
• 图5：2018年以来全国首套和二套房平均房贷利率。
• 图6：重点城市首套、二套房的房贷利率。
• 图7：2018-2020年重点城市销售数据占全国比例。

数据来源

• 各地方政府、地方住建局、本地宝、房天下、乐居、wind、天风证券研究所等。