20220516-天风证券-房地产行业专题研究_天风问答系列_限购限贷对销售的影响范围有多大__11页_1mb

房地产行业限购限贷政策对销售影响分析总结

核心内容概述

本文分析了2022年4月至5月期间，中国房地产市场中限购与限贷政策的执行情况及其对销售的影响。重点探讨了政策调整对市场供需、利率水平及销售数据的潜在影响，并提出了相应的投资建议与风险提示。

主要观点与关键信息

限购政策执行情况

• 全国限购城市数量：截至2022年5月11日，全国共有43个主要城市执行限购政策，其中大部分为高能级城市。
• 区域分布：华东地区有14个城市，华南10个，华北8个，华中6个，其余区域较少。
• 销售占比：
  • 2018年，43个限购城市销售金额占全国销售金额的 50.97%，住宅销售金额占比为 49.76%。
  • 剔除数据不完整的城市后，形成37个限购城市样本池，2018-2020年销售金额占比稳定在 40% 以上。
  • 2020年样本池销售面积占比为 25.55%，三年间整体维持在 25% 以上。
• 一线城市影响：一线城市限购政策较为严格，2021年销售金额占比为 11.17%，销售面积占比为 2.98%，对全国销售数据具有风向标式的影响。

限贷政策执行情况

• 全国限贷城市数量：截至2022年5月11日，全国共有53个主要城市执行限贷政策，其中43个为限购城市，10个为限贷不限购城市。
• 认房又认贷城市：18个城市实行“认房又认贷”政策，包括北京、上海、广州、深圳等。
• 首付比例要求：
  • 43个限购城市中，有29个城市的商业贷款首付比例高于央行统一下限。
  • 10个限贷不限购城市中，6个城市的首付比例高于统一下限。
• 销售占比：
  • 2018年，53个限贷城市销售金额占全国的 59.57%，住宅销售金额占比为 57.71%。
  • 剔除数据不完整的城市后，形成46个限贷城市样本池，2020年销售金额占比为 49.70%，销售面积占比为 33.78%。

房贷利率下行空间

• 全国平均房贷利率：
  • 2022年4月，首套房平均利率为 5.17%，二套房平均利率为 5.45%，均高于央行最新下限标准。
  • 央行最新标准为：首套房贷利率不低于5年期LPR减 20bp，二套房贷利率为5年期LPR上浮 60bp。
• 重点城市房贷利率：
  • 首套房贷利率中位数为 4.9%，高出央行基准 50bp。
  • 二套房贷利率中位数为 5.35%，高出央行基准 15bp。
• 敏感性分析：
  • 2018年23个重点城市销售金额占全国的 38.39%。
  • 若重点城市销售金额增长 5%、10%、15%、20%，全国销售金额有望相应增长 1.92%、3.84%、5.76%、7.68%。

投资建议

• 推荐股票：
  • 优质大型房企：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长型房企：新城控股、旭辉控股集团。
  • 优质物管企业：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
• 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。

风险提示

• 政策实施不及预期：限购、限贷政策由地方政府主导，传导需时间，若政策放松不及预期，销售可能受影响。
• 宏观经济不及预期：国民收入、可支配收入不达预期，居民对未来房价预期变化，可能影响需求。
• 销售不及预期：房地产市场整体销售若未达预期，可能影响政策进一步实施。
• 测算假设偏差：本报告的销售数据测算基于一定前提假设，若假设不成立，测算结果可能有偏差。

图表与数据来源

• 图表目录：
  • 图1：2018-2020年限购样本池城市销售占全国比例。
  • 图2：2018-2020年一线城市销售占全国比例。
  • 图3：35个城市首付比例高出统一最低首付比例。
  • 图4：2018-2020年限贷样本池城市销售占全国比例。
  • 图5：2018年以来全国首套和二套房平均房贷利率。
  • 图6：重点城市首套、二套房的房贷利率。
  • 图7：2018-2020年重点城市销售数据占全国比例。
• 数据来源：各地政府、Wind、天风证券研究所、贝壳研究院、融360、聚源数据等。

结论

限购与限贷政策对房地产市场销售具有显著影响，重点城市销售增长对全国市场具有放大效应。随着政策逐步放松，销售有望回升，但需关注政策传导效果、宏观经济环境及市场预期变化。