20220407-东吴证券-房地产行业跟踪周报_多城松绑限购限贷_板块配置正当时_17页_1mb

报告摘要

房地产行业跟踪周报总结

核心内容

本周（2022.3.26-2022.4.1）房地产板块（SW）涨幅达 $+10.82%$，显著跑赢沪深300（$+2.43%$）和万得全A指数（$+1.25%$），显示出政策利好带来的市场反弹。

主要观点

政策放松趋势明显
2022年3月以来，房地产政策持续放松，从降利率、放宽公积金政策转向限购限售放松，涉及近70个城市。近期放松的福州、衢州、秦皇岛、兰州等城市多为东部沿海省会或核心都市圈城市，政策力度进一步增强，预计更多市场低迷城市将跟进。
保障性租赁住房成为政策重点
在城乡融合背景下，保障性租赁住房成为政策支持重点。发改委、财政部、银保监会等均出台相关政策，推动保障性住房建设，支持相关企业融资。主流房企已布局租赁住宅业务，部分具备资管能力，融资吸引力增强。
物管行业迎来发展机遇
随着房地产政策的调整，物管行业展现出一定的回暖迹象。部分物管公司如保利物业、碧桂园服务、招商积余、世茂服务等，2021年业绩表现亮眼，营收和净利润均实现增长。物管公司独立市场化运营成为趋势，未来需关注其外拓能力。
房地产经纪行业面临挑战
贝壳等房地产中介企业受市场下行影响，收入出现下滑。2021年第四季度营业收入同比下降 $21.5%$，全年同比增长 $14.6%$。随着市场回暖，建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业及区域龙头。
融资环境逐步改善
房地产企业融资环境在政策支持下有所回暖，信用债发行规模小幅回升。银保监会鼓励并购贷款，多家银行已提供超500亿元的融资支持。REITs市场表现回升，但2022年至今暂无新发行。

关键信息

房产市场情况

新房成交：60城新房成交面积405万平，环比 $+14.3%$，同比 $-50.8%$；本年累计销售5051.1万平，同比 $-44.0%$；3月累计成交1663.1万平，同比 $-51.8%$。
二手房成交：20城二手房成交面积113.5万平，环比 $+3.7%$，同比 $-46.9%$；本年累计成交1325.8万平，同比 $-43.1%$；3月累计成交513.7万平，同比 $-44.5%$。
库存与去化周期：16城新房累计库存环比 $-10.8%$，去化周期为13.5个月，环比下降1.1个月；一线城市去化周期7.7个月，较上周下降3.7个月；二线、三四线城市分别为16.2、27.0个月，较上周分别上升0.3、0.8个月。

土地市场情况

土拍情况：重庆、武汉、成都进行2022年首场集中供地，土拍热度不高，成交总地价和溢价率均低于预期。
土地供应：本周百城土地供应数量184宗，环比 $-68.7%$，同比 $-78.6%$；供应建筑面积1520万平，环比 $-64.8%$，同比 $-76.4%$。
土地成交：本周百城土地成交建筑面积913万平，环比 $-46.0%$，同比 $-74.1%$；成交楼面价3603元/平，环比 $+82.3%$，同比 $+119.4%$；土地溢价率 $1.44%$，环比-3.32pct，同比-21.9pct。

融资情况

信用债发行：本周房企信用债发行金额75.85亿元，环比下降 $44.33%$，同比下降 $65.41%$；本年至今累计发行1116.4亿元，同比 $-40.8%$。
信托发行：本周房企信托发行额9.9亿元，环比 $-41.1%$，同比 $-88.9%$；本年至今累计发行1116.4亿元，同比 $-40.8%$。
REITs市场：REITs市场表现回升，但2022年至今暂无新发行。

投资建议

关注头部房企：在租赁住宅领域已先发布局且高信用的房企，如保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口、中国海外发展。
关注物管公司：房地产后周期物管公司如保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务，具备独立市场化运营潜力。
关注政策导向企业：随着保障性租赁住房政策的推进，相关企业将受益于融资环境的改善。

风险提示

房地产调控政策放宽不及预期或收紧超预期；
房地产税试点征收范围或力度超预期；
行业下行持续，销售不及预期；
行业信用风险持续蔓延，流动性恶化超预期；
疫情反复或发展超预期。

本周行情回顾

房地产板块（SW）涨幅 $+10.82%$，显著跑赢沪深300和万得全A指数。
涨跌幅前五：中交地产（$+61.14%$）、渝开发（$+56.46%$）、中国武夷（$+42.67%$）、海泰发展（$+42.36%$）、天保基建（$+41.17%$）。
涨跌幅后五：广汇物流（$-4.23%$）、西藏城投（$-5.86%$）、黑牡丹（$-8.33%$）、冠城大通（$-20.27%$）、宋都股份（$-22.82%$）。