20250818-华源证券-REITs热点事件系列报告_REITs限售解禁压力有多大_8页_1mb

报告摘要

C-REITs份额发行结构以战略投资者为主
已上市C-REITs的份额发售中，战略投资者配售比例均在67%及以上，网下投资者在15%-23%之间，公众投资者占比不超过10%。战略投资者主要由原始权益人及其关联方和部分非银机构构成，锁定期要求不同：原始权益人≥20%的份额需持有60个月以上，其他战略投资者则需持有12个月以上。
- 限售期结束后，2025年9月至12月将迎来大规模份额解禁，合计解禁38.3亿份，占C-REITs已发行总量的8.9%。
- 园区类REITs在9-12月合计解禁14.4亿份，交通类REITs单月（11月）解禁8.72亿份。
市场反应历史规律
历史上单月解禁量超过10亿份时，REITs价格呈现“解禁前下跌，解禁后反弹”的规律。例如，2022年6月和2023年12月的大额解禁前，中证REITs全收益指数均出现明显下跌，解禁后逐渐修复。
投资建议
当前市场对C-REITs的IRR与30年国债利差为197BP，位于历史43%分位，性价比不高。叠加2024年9-12月战配份额集中解禁，建议谨慎对待C-REITs配置，尤其是园区与交通类REITs。
风险提示
- 基本面不及预期；
- 数据统计偏误；
- 市场预期变化（如抛压预期提前反映）。