20141016-中国银行-宏观观察_当前我国房地产市场运行特征_潜在风险及策略建议-兼论近期央行放松_限贷_政策_11页_1mb

中国房地产市场运行特征、潜在风险及策略建议总结

一、核心内容概述

本报告由中国银行国际金融研究所发布，分析了2014年我国房地产市场运行特征、潜在风险及应对策略。报告指出，房地产市场正经历第四次周期调整，且此次调整更多由市场因素驱动，而非政策调控。随着央行放松“限贷”政策，房地产市场有望触底回升，但回升力度较弱。

二、当前房地产市场运行特征

1. 投资持续回落
   1-8月，房地产行业累计投资5.9万亿元，同比增长13.2%，为2009年9月以来最低水平。主要受资金紧张、销售下降、投资信心不足等因素影响。

2. 销售降幅扩大
   1-8月全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1-6月扩大2.3个百分点。居民观望情绪上升和购房贷款偏紧是主要原因。

3. 价格持续下跌
   8月，百城住宅价格同比指数为3.15%，环比下降0.59%，连续四个月下降，且降幅扩大。百城住宅环比下降城市数达61个，较1-6月增加24个。

4. 融资环境恶化
   1-8月，房地产企业到位资金同比仅增长2.7%，为近十年最低水平。国内贷款、定金及预收款、按揭贷款资金来源增速放缓，自筹资金和利用外资略有改善。

5. 部分先行指标改善
   开工面积和土地购置面积降幅收窄，显示市场调整可能接近底部。

三、房地产市场正经历第四次周期调整

• 房地产市场自1998年住房改革以来，已进入第四次调整周期。

• 第一次调整：2004年12月—2006年3月

• 第二次调整：2008年10月—2009年3月

• 第三次调整：2010年4月—2012年8月

• 第四次调整：始于2013年12月，持续近10个月。

• 此次调整是市场供求基本面及融资环境变化的结果，而非政策驱动。

四、房地产领域的潜在风险

1. 库存压力高企
   2014年8月末，商品房待售面积达5.6亿平方米，占销售面积之比攀升至57.6%，为历史高位。库存增加反映了需求萎靡和预期悲观，部分房企可能面临资金链断裂风险。

2. 企业资产负债率上升
   2014年6月末，143家房地产上市公司资产负债率为63.4%，较去年末上升0.8个百分点。前20名企业资产负债率普遍高于行业平均水平。

3. 对宏观经济的冲击较大
   房地产业对GDP的贡献率年均约为9.9%，2014年若房地产投资增速由19.8%降至13%，将导致GDP下降0.44个百分点，冲击程度超出预期。

4. 房地产贷款不良率上升压力
   房地产贷款占全部贷款的比重已升至20.9%，若市场继续调整，不良率可能上升。房地产税收增长放缓也会影响地方融资平台的偿付能力。

5. 系统性风险可能性较低
   由于我国仍处于城市化快速发展期，居民改善性住房需求较大，房地产市场“硬着陆”的可能性不大。

五、对央行放松“限贷”政策的评价

• 央行和银监会于9月30日发布政策，调整“限贷”政策，有助于缓解房地产市场调整带来的经济下行压力。
• 房地产信贷难以大幅快速反弹，主要因银行负债成本上升和市场前景分化。
• 整体判断：房地产市场有望在2015年触底回升，但力度较弱。

六、主要观点

• 房地产市场调整是市场因素驱动，而非政策变化。
• 未来房地产市场将呈现平稳和差异化增长态势。
• 三、四线城市库存压力大，房价调整尚未到位。
• 新型房地产形态如养老物业或成未来亮点。

七、策略建议

1. 保持房地产贷款的合理增长
   结合各地GDP增速、城镇化水平、居民收入等因素，确定合理的投放规模和增速，避免盲目抽贷或扩张。

2. 因地制宜，优化区域信贷结构
   区分不同城市房地产市场情况，对供需结构合理、风险较低的地区加大信贷支持。

3. 加强首套房信贷支持
   基于我国居民储蓄率高和拥有住房的文化传统，继续支持首套房信贷，满足居民改善性住房需求。

4. 支持保障性住房发展与金融创新
   利用国家政策支持保障性住房建设，推动住房抵押贷款支持证券发行等金融创新业务，优化资产结构。

八、其他相关研究报告

• A07.夯实基础，探寻可持续发展之路
• A06.新常态下经济维持一定增速重要
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• D10.后危机时代巴克莱银行全球战略调整及启示
• G04.美国州和地方政府的债务管理及对中国的启示
• G03.安倍经济学政策效果和前景分析
• G02.后危机时期英国大银行战略调整及启示

九、资料来源与联系方式

• 资料来源：Wind，中国银行国际金融研究所
• 投稿及建议邮箱：宏观经济与政策/国际金融研究所/总行/BOC
• 报送：董事长、行长、监事长及管理层成员，董事
• 抄送：总行各部门、各直属机构，各附属公司，各一级分行、直属分行，中银香港，各海外分行、附属行、代表处
• 联系人：梁婧、李艳
• 电话：010-66594097