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公募REITs扩募新规与市场表现分析

1. 政策变化

• 上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》，明确了基础设施基金扩募的三种方式：
  • 向特定对象发售
  • 向原持有人配售份额
  • 向不特定对象募集
• 三种扩募方式可单独或组合使用，分为三种组合方式：
  • 组合一：仅向原持有人配售
  • 组合二：同时包含向原持有人配售和公开扩募，基金管理人需在最终认购结果中区分不同来源的份额
  • 组合三：仅公开扩募
• 深交所将于6月30日启用非定向扩募业务功能，基金管理人可办理相关业务。

2. 市场表现

• 指数波动：本周中证REITs全收益指数下跌1.38%，REITs总指数下跌1.99%，产权REITs指数下跌2.29%，经营权REITs指数下跌1.73%。
• 资产表现对比：REITs总指数跑输沪深300指数3.94个百分点，跑输中证全债指数1.93个百分点，跑赢南华商品指数0.01个百分点。
• 领涨REITs：中金亦庄产业园 REIT（+43.01%）、中金中国绿发商业REIT（+30.00%）及中航京能光伏REIT（+0.95%）表现领先。

3. 一级市场动态

• 累计发行规模与数量：截至2025年6月28日，累计发行规模达1771亿元，共68只REITs发行，发行节奏已进入常态化阶段。
• REITs生命周期：自2021年首批试点以来，底层资产范围不断扩展，发行节奏从缓慢到加快。

4. 流动性变化

• 本周REITs成交活跃度整体上升，总成交额（MA5）为5.79亿元，环比上周上升1.8%。
• REITs类型成交占比：交通基础设施类REITs成交额占比最高，达到25.9%。各类REITs成交额环比变化如下：
  • 园区基础设施：+8.2%
  • 能源基础设施：-21.7%
  • 仓储物流：+11.2%
  • 保障性租赁住房：-5.4%
  • 市政环保：+41.5%
  • 交通基础设施：+0.8%
  • 消费基础设施：+4.1%

5. 估值情况

• 图表显示REITs中债估值收益率及P/NAV指标（截至2025年6月27日）。

6. 风险提示

• 基础资产未来经营情况存在不确定性
• 募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反映实际
• 发行进度可能不及预期