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房地产行业周报：公募REITs上市热潮延续

核心内容

本周，我国公募REITs市场继续升温，特别是园区基础设施REITs的上市表现突出。三支新上市园区基础设施REITs均实现涨停，累计募集38.75亿元，占20支上市公募REITs总募集规模的6.27%。截至2022年10月14日，共有7支园区基础设施类REITs上市，成为当前我国上市REITs数量最多的资产类型。

主要观点

• 市场热度持续：新上市REITs受到市场热烈追捧，主要原因是近期股票市场表现不佳，而REITs凭借稳定的现金流和较高的现金分派率吸引了投资者。
• REITs表现弱于上证综指：本周REITs整体下跌1.20%，而上证综指上涨1.57%。从资产类型看，产权类REITs表现弱于特许经营权类REITs。
• ABS估值收益率差异：产权类REITs的ABS估值收益率普遍低于特许经营权类REITs。其中，华夏越秀高速公路REIT以9.21倍的ABS估值收益率领先，而华安张江光大园REIT以5.02倍的ABS估值收益率最低。
• 审批进度加快：本周多个REITs项目在交易所获得受理或反馈，显示出REITs试点政策正在稳步推进。
• 投资建议：建议关注具有稳定现金流和良好运营能力的产权类REITs，如保障性租赁住房REITs、园区基础设施REITs和仓储物流REITs；同时，也可关注分红率高的特许经营权类REITs，如生态环保、能源和交通基础设施REITs。

关键信息

1. 园区基础设施REITs上市情况

• 本周三支园区基础设施REITs上市，均实现涨停。
• 截至2022年10月14日，共有7支园区基础设施类REITs上市。
• 本周新上市REITs募集总额为38.75亿元，占总募集规模的6.27%。

2. REITs与市场指数表现

• 本周表现：REITs下跌1.20%，上证综指上涨1.57%，国债指数上涨0.14%。
• 滚动4周表现：REITs下跌3.04%，上证综指下跌5.83%，国债指数上涨0.19%。
• 相关性分析：REITs指数与上证综指呈弱负相关（-0.41），与国债指数呈强正相关（0.73），主要因其具有稳定现金流的特性。

3. 产权类与特许经营权类REITs表现对比

• 本周表现：产权类REITs下跌1.94%，特许经营权类REITs下跌0.59%。
• 滚动4周表现：产权类REITs下跌3.03%，特许经营权类REITs下跌3.01%。
• 基金表现：剔除新上市基金，建信中关村产业园REIT涨幅最大（47.00%），而华夏中国交建高速REIT是仅有的两支IPO以来下跌的基金之一。

4. 换手率分析

• 本周换手率：园区基础设施REITs日均换手率最高（3.528%），仓储物流类REITs最低（0.461%）。
• 换手率变化：东吴苏园产业园REIT换手率上升0.23pct，建信中关村产业园REIT换手率下降0.93pct。

5. 本周REITs审批进度

• 上交所受理多个REITs项目，包括中金安徽交控高速公路REIT、华泰江苏交控高速公路REIT、华夏华润有巢租赁住房REIT等。
• 深交所受理红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT等项目。
• 中金安徽交控REIT获批通过，资产估值达111.98亿元，可能是目前市场上规模最大的REITs项目。

6. 本周公募REITs主要公告

• 本周三支园区基础设施REITs正式上市交易，包括国泰君安临港创新产业园REIT、华夏合肥高新产园REIT和国泰君安东久新经济REIT。

风险提示

1. 政策实施不及预期：若政策推进不及预期，可能影响REITs的上市数量和市场表现。
2. 宏观经济不及预期：宏观经济疲软可能影响底层资产的运营和净利润，进而影响REITs的现金流分派。
3. 项目运营不及预期：项目运营不佳可能导致底层资产收益不达预期，影响REITs的估值和表现。

投资建议

• 关注产权类REITs，如保障性租赁住房、园区基础设施和仓储物流REITs，这些基金受益于资产升值和良好运营。
• 关注特许经营权类REITs，如生态环保、能源和交通基础设施REITs，这些基金具有稳定的现金流和较高的分红率。

附注

• 数据来源：wind、天风证券研究所。
• 分析师声明：本报告观点反映分析师个人看法，与报酬无直接关系。
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