20230212-国金证券-房地产行业研究_市场逐步复苏且具备持续性_18页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了2023年春节后房地产市场复苏情况，指出新房与二手房市场均出现不同程度的回暖，但整体复苏仍偏弱。同时，报告强调了政策宽松对市场持续复苏的支撑作用，并给出了投资建议和风险提示。

主要观点

新房市场

• 新房销售市场仍存在分化，整体复苏较弱。2023年春节后两周，35城新房销售面积较节前一周分别下降18.3%和4.0%，但较2022年同期有所回升。
• 开盘去化率在节后第二周恢复至节前水平，达51%，显示市场逐步回暖。
• 高能级城市（如杭州、上海、成都）的热销项目占比高，主要集中在中高端改善型产品，62%的热销项目为中高端项目。
• 央企和改善型房企销售排名持续上升，市场格局将继续分化。

二手房市场

• 二手房市场恢复强劲，成交量显著增长，价格趋于稳定。15城春节后两周二手房销售面积较节前一周分别增长33.3%和44.8%，且同比增幅接近2021年水平。
• 北京、成都等高能级城市二手房价止跌企稳，带动整体市场复苏。
• 带看量和新增挂牌房源量等前瞻指标显著提升，为未来成交量增长提供支撑。

市场库存

• 典型12城在售库存总量基本企稳，去化周期呈上升趋势，但库存增势放缓。
• 部分城市如上海、杭州、苏州库存下降，南京库存企稳，表明市场复苏具有可持续性。

开复工与竣工

• 全国建筑项目开工复工率弱于去年同期，仅为38.4%，主要受限于房企资金紧张和一季度非结转高峰。
• 开复工和竣工复苏预计晚于销售复苏，需销售端实质性好转和政策支持协同。

政策支持

• 供给侧政策已基本出台，如“三支箭”、保交楼专项借款等，对房企融资和项目交付起到支撑作用。
• 需求侧政策加速出台，3月或进入密集期，包括四限放松、认房认贷标准优化等。
• 政策更利好置换改善型需求，相关房企将受益。

关键信息

市场复苏趋势

• 新房市场整体弱复苏，但高能级城市表现突出。
• 二手房市场量增价稳，成为新房复苏的前兆。
• 库存逐步企稳，去化周期改善，支撑市场复苏。

投资建议

• 首推：绿城中国、建发国际集团、滨江集团等有持续拿地能力、布局优质城市、主打改善产品的房企。
• 稳健选择：中国海外发展、保利发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产等财务稳健的央企国企。
• 高弹选择：中骏集团控股、建业新生活等尚未出现债务违约的优质民营房企及相关物业企业。
• 推荐：强房产中介平台贝壳，因其二手房市场活跃度持续向好。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不及预期。
• 三四线城市恢复力度较弱，缺乏有效刺激。
• 多家房企出现债务违约，影响市场信心。

行业估值

• A股和港股地产股PE-TTM均有所波动，但整体处于合理区间。
• 物业股估值相对较高，具备一定成长性。

图表概览

• 图表1-2：新房销售面积走势及节后对比。
• 图表3-5：开盘去化率、热销项目城市及档次分布。
• 图表6-9：房企销售数据、库存及去化周期。
• 图表10-13：典型城市库存变化。
• 图表14-15：土地成交量及拿地企业分布。
• 图表16-18：二手房成交量及带看量走势。
• 图表19-23：政策文件及房企融资情况。
• 图表24-30：估值数据及公司表现。

结论

房地产市场正逐步复苏，高能级城市及改善型产品表现更佳，政策宽松是推动市场持续复苏的关键因素。投资建议以改善型房企和物业平台为主，需关注政策支持与市场供需变化，同时警惕宽松政策效果不佳、三四线城市复苏乏力及债务违约风险。