20220619-国金证券-房地产行业研究_单周销售同比转正_市场复苏拐点可期_17页_1019kb

资源与环境研究中心房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2022年6月房地产行业及物业板块的市场表现、销售情况、土地市场动态、政策变化及投资建议。整体来看，房地产市场在部分高能级城市出现了复苏迹象，销售数据环比和同比均有改善，政策持续宽松，但市场整体仍处于低位。物业板块表现弱于大盘，但部分企业因改善性需求及政策利好表现出较强韧性。

主要观点

1. 房地产市场销售情况

• 全国商品房销售金额：2022年5月止跌，环比增长29.7%，同比降幅收窄至-37.7%，为2022年以来首次单月止跌。
• 新房销售：40城新房成交面积达596万平米，周环比增长41%，周同比首次转正（+1%），其中二线城市表现最强。
• 二手房销售：17城二手房成交面积达171万平米，周环比增长15%，周同比首次转正（+6%），二线城市增长显著。

2. 土地市场动态

• 宅地成交：全国300城单周宅地成交建面817万平米，环比增长12%，同比大幅下降65%。
• 累计成交：2022年初至今，全国300城累计成交建面18509万平米，累计同比下降57%。
• 拿地金额前五：华润置地、建发房产、中国海外发展、绿城中国、保利发展。

3. 房地产板块表现

• A股房地产板块：本周下跌0.3%，在各板块中排名22。
• 港股房地产板块：本周下跌3.9%，在各板块中排名16。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数下跌5.9%，对沪深300指数的相对收益为-7.5%。

4. 政策动态

• 各地宽松政策持续出台，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、放宽限购等。
• 南京、重庆、杭州、温州等城市推出具体政策，如南京允许非户籍人员补缴社保购房，重庆降低首付比例至20%等。

5. 投资建议

• 地产板块：推荐销售逆势增长、布局优质城市、主打改善型产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 物业板块：推荐独立经营能力强的民营物企，如碧桂园服务、旭辉永升服务。

关键信息

1. 销售数据亮点

• 高能级城市复苏快：一线城市新房成交面积反弹至30-40万方，接近前三年周均水平；二线城市新房成交增长显著。
• 改善型产品复苏：核心板块改善型产品去化率优于外围刚需产品，市场复苏拐点可期。

2. 政策支持

• 公积金政策：多地提高公积金贷款额度、降低首付比例，支持首套及改善性购房。
• 信贷支持：多地推出灵活还款方式，减轻购房者还贷压力。
• 购房补贴：如温州、郑州等地对购房家庭提供补贴，刺激市场。

3. 市场估值

• A股地产PE-TTM：平均值为13.0，部分企业如滨江集团、保利发展PE较低。
• 港股地产PE-TTM：平均值为10.0，部分物企如碧桂园服务、旭辉永升服务PE较低。
• 估值修复预期：独立经营能力强的民营物企未来估值有望修复。

风险提示

1. 宽松政策效果不佳：若政策提振市场信心不足，销售仍可能低迷。
2. 三四线城市恢复弱：成交量低位，缺乏刺激政策，市场复苏较慢。
3. 房企债务违约风险：多家房企出现债务违约，影响市场信心。

重点数据汇总

新房成交明细

二手房成交明细

总结

综上所述，房地产行业在高能级城市出现了销售回暖迹象，政策持续宽松，但整体市场仍面临较大压力。物业板块虽整体表现不佳，但部分企业因改善性需求及政策支持表现较好。未来市场复苏拐点有望出现，建议关注销售逆势增长、布局重点城市、主打改善型产品的房企及独立经营能力强的物企。同时需警惕宽松政策效果不佳、三四线城市恢复乏力及房企债务违约风险。