20230212-开源证券-房地产行业周报_多地开展现房销售试点_民企拿地边际改善_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

2023年2月房地产行业政策持续宽松，多地降低首套房贷首付比例，放松限购政策，并推进现房销售试点，预示着房地产行业政策底已相对明确。市场销售端在低基数下出现回暖，尤其是二手房市场表现突出，投资端土地成交面积同比增长，融资端信用债发行规模同比增加，整体行业估值有望修复，板块具备较好的投资机会，维持“看好”评级。

主要观点

• 政策端：中央和地方层面均出台多项宽松政策，包括降低首付比例、优化预售资金监管、推广现房销售试点等，旨在缓解房企资金压力并提升市场信心。
• 市场端：新房销售在低基数下同比和环比均有所增长，但整体仍处于触底阶段；二手房市场则呈现显著回暖，同比增速达111%。
• 投资端：土地市场有所回暖，成交量和成交面积同比大幅增长，部分优质民企在土拍中取得成果，拿地边际改善。
• 融资端：国内信用债发行规模同比增加，融资环境有所改善，但海外债无新增发行。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为市场信心有望持续提升，行业估值将逐步修复。

关键信息

政策宽松持续推进

• 中央政策：1月份人民币贷款同比多增9227亿元，住户贷款增加2572亿元。经济日报指出现房销售将成为趋势，预售制度或面临改革。
• 地方政策：
  • 山东威海、临沂、东营降低首套房贷首付比例至20%，提高公积金贷款额度。
  • 武汉允许限购区家庭新增一个购房资格。
  • 无锡首套房贷利率降至3.8%，二套仍为4.9%。
  • 河南郑州、开封试点现房销售，优化预售资金监管。
  • 广州支持“拿地即开工”，推进旧改。
  • 天津探索新的房地产发展模式，精准支持刚性和改善性住房需求。

销售回暖，但整体仍处低谷

• 新房销售：2023年第6周，全国64城新房成交面积315万平米，同比增加7%，环比增加9%。年初至今累计同比下降26%。
• 二手房销售：2023年第6周，全国23城二手房成交面积146万平米，同比增速111%，前值3756%。年初至今累计同比增速15%，前值2%。
• 城市分化明显：一线城市新房成交回暖明显，三四线城市则仍处低迷。

土地市场有所回暖

• 土地成交：2023年第6周，全国100大中城市土地成交面积2168万平方米，同比增加14392%。
• 集中土拍：
  • 北京第五批土拍成交总金额约132亿元，越秀地产竞得两宗热门地块。
  • 杭州五批次土拍揽金89.57亿元，新城控股竞得临平区地块。
  • 郑州一批次土拍揽金52亿元，建业地产摘得一宗地块。

融资环境改善

• 信用债发行：2023年第6周，信用债发行34.5亿元，平均加权利率3.12%，环比下降123BPs。
• 海外债：无新增发行。

风险提示

1. 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，可能导致房企资金风险进一步加大。
2. 调控政策出现超预期变化，可能加剧行业波动。

一周行情回顾

• 板块表现：房地产指数上涨1.13%，表现优于沪深300指数（-0.85%），在28个板块中排名第8。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：世荣兆业（+9.61%）、华发股份（+8.65%）、深振业A（+7.13%）、招商蛇口（+6.16%）、城建发展（+5.76%）。
  • 跌幅前五：广汇物流（-4.14%）、特发服务（-3.76%）、泰禾集团（-3.15%）、泛海控股（-3.13%）、香江控股（-3.02%）。

投资建议

• 评级：维持行业“看好”评级。
• 理由：政策底已明确，销售基本面触底，市场信心有望提升，融资环境改善，优质民企拿地边际改善，行业估值修复空间较大。

估值方法的局限性说明

本报告的分析基于一定假设，不同假设可能导致结果差异。估值方法和模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在特定价格交易。

法律声明

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