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成交回暖，个税专项抵扣暂行办法出台

核心内容

2018年10月，房地产行业整体表现出现回暖迹象，尤其在二手房市场表现突出。同时，财政部与国家税务总局联合发布了《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》，标志着个税政策的重大调整，预计将在2019年1月1日正式实施。

主要观点

房地产市场表现

• 一手房成交情况：

  • 全国35城市：本周成交面积412.5万平米，同比下降1.8%，但环比上周增长7.4%。
  • 一线4城市：本周成交58.9万平米，同比下降1.3%，环比增长16.8%。
  • 二线13城市：本周成交211.5万平米，同比增长3.4%，环比增长12.8%。
  • 三线18城市：本周成交142.1万平米，同比下降8.8%，环比下降2.8%。
  • 累计成交情况：截至2018年10月19日，全国35城市一手房累计成交15546.1万平米，同比下降6.5%。

• 二手房成交情况：

  • 全国9城市：本周成交面积106.5万平米，同比增长28%，环比上周增长18.1%。
  • 累计成交情况：截至2018年10月19日，全国9城市二手房累计成交4206.3万平米，同比增长2.3%。

政策动态

• 个税专项附加扣除暂行办法：

  • 10月20日起向社会公开征求意见，计划于2019年1月1日实施。
  • 包括子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人等专项附加扣除项目。
  • 旨在实现公平合理、简便易行、切实减负、改善民生的目标。

• 房地产开发投资与销售数据：

  • 2018年1-9月份全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%，增速较前8个月略有回落。
  • 房屋新开工面积152583万平方米，同比增长16.4%，增速有所提高。
  • 商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速较前8个月回落1.1个百分点。
  • 商品房销售额104132亿元，同比增长13.3%，增速回落1.2个百分点。

关键信息

• 市场趋势：

  • 一手房市场整体成交略有下滑，但部分城市表现较好，如成都、南京、南宁等。
  • 二手房市场表现回暖，部分城市如苏州、南宁等成交量显著上升。

• 投资建议：

  • 预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显。
  • 推荐关注绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国等公司。

• 风险提示：

  • 行业销售波动、政策调整（如棚改、调控、税收政策等）、融资环境变动（如按揭、开发贷、利率调整等）、企业运营风险（如人员变动、施工、拿地等）以及汇率波动风险。

重点公司表现

• 股价表现：

  • 房地产行业本周整体下跌2.7%，上证综指下跌2.2%，行业相对大盘超额收益为-0.6%。
  • 重点公司如万科A、保利地产、招商蛇口等均有不同程度的下跌。

• 估值情况：

  • 各公司PE与PB数据均显示估值处于相对合理区间，部分公司估值仍有下行空间。
  • 投资评级以“买入”为主，个别公司如金科股份、宝龙地产为“增持”。

总结

整体来看，房地产市场在政策调整和市场回暖的推动下，呈现出一定的复苏迹象。尤其是二手房市场表现较为活跃，而一手房市场则在不同城市间出现分化。个税专项附加扣除政策的出台，为房地产行业带来了新的减负机制，有利于改善市场环境。同时，龙头房企在行业中的地位进一步巩固，未来仍具备增长潜力。投资者需关注政策变化、市场波动及企业运营风险，合理配置资源。