20160425-广发证券-房地产行业_推盘放量显著_库存略有攀升_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

上周房地产市场整体成交环比小幅下降，但各线城市呈现分化趋势：

• 一线城市：成交面积为98万平米，环比上升9%，主要受上海成交大幅上涨带动，但北京和深圳环比分别下降3%和22%。
• 二线城市：整体成交环比下降5%，但南京、长沙、福州等重点城市表现突出，分别环比上涨32%、25%和74%。

从区域来看：

• 长三角：整体成交环比上涨8%，除宁波外的样本城市均上涨。
• 环渤海：成交环比下降5%，除青岛和大连外的样本城市均下降。
• 珠三角：整体成交环比微幅下滑，其中深圳下降22%，而广州和东莞则环比上涨4%和1%。

整体库存情况

• 库存指数：全国15城市库存指数环比略有攀升，北京和上海库存指数均上升，尤其是上海自实施调控政策以来库存持续底部上行。
• 推盘情况：整体推盘放量显著，为近期新高。
• 去化速度：12大城市去化速度环比继续下滑，但整体仍处于历史高位。

主要观点

政策环境

当前政策环境继续强调“因城施策，分类调控”：

• 需求端：对房价上涨过快的城市，采取限购、信贷收紧等政策，抑制需求。
• 供给端：通过增加有效供给和优化结构缓解供需矛盾。
• 开发商限价：部分城市（如苏州）已对开发商实施限价政策，南京也传出将跟进。

市场趋势

• 短期影响：限购限贷等政策将推迟热点城市的需求入市时间点，尤其是刚需和改善性需求。
• 中长期展望：房地产市场将更依赖城市基本面价值，一线城市、重点二线城市及部分核心城市群三线城市有望在行业下行趋势中表现相对较好。

成交数据趋势

• 周度数据：成交维持高位震荡。
• 月度数据：4月前21天，各线城市成交同比增速均收窄，其中二线城市表现相对较好，降幅收窄较小。

关键信息

本周地产公司表现

• 广发地产组合：包括广宇集团、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰，本周保持不变。
• 重点公司动态：
  • 浙江广厦：拟转让所持股权，对公司房地产业务规模产生影响。
  • 中南建设：非公开发行3.16亿股，募资净额45.8亿元。
  • 新华联：2015年年报显示营收增长，但净利润下降。
  • 华发股份：拟公开发行和非公开发行公司债。
  • 泰禾集团：拟受让金泽置业股权，获得东莞商务金融用地。
  • 金地集团：2015年年报显示营收和净利润均下降。

重点城市市场动态

• 北京：发布清理“首付贷”类业务的通知，全面清理并停止新增。
• 上海：调整“沪九条”，允许非连续缴纳社保或个税，只要过去63个月累计缴纳60个月即可购房。
• 南京：发布楼市限价措施，后被删除，表示政策仍在研究中。
• 深圳：土地使用权续期政策，对1995年9月18日前签订合同的土地免补地价，行政划拨性质房地产需补交35%地价。

风险提示

• 政策收紧：政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
• 销售增速：行业销售增速可能低于预期。

投资评级说明

行业投资评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。

公司投资评级

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

相关研究

• 房地产行业:行业处于小周期景气高点（2016-04-18）
• 房地产行业:单月销售面积创历年同期新高，新开工、投资增速扩大（2016-04-18）
• 房地产行业:政策整体定调去库存，但局部城市逐步收紧（2016-04-18）

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

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