20170814-东北证券-共识之外_下半年房地产投资是否有机会冲击10__13页_1mb

证券研究报告总结

核心内容

本报告分析了2017年下半年中国房地产市场的走势，认为房地产投资和销售增速将有所放缓，但整体仍保持稳定。尽管上半年房地产市场表现超预期，主要由三四线城市去库存和棚改货币化安置推动，但下半年市场增长动能减弱，投资增速将稳中缓降。

主要观点

• 房地产销售增速放缓：
  上半年房地产销售面积同比增速达16.1%，但受高基数影响，下半年增速预计略低于上半年。全年销售面积增速预计在10-12%之间，三季度在13-14%左右。

• 房地产投资增速稳中有降：
  2017年上半年房地产投资增速为8.5%，高于去年同期。但其中土地购置费用增长显著，占比约20%，而土地购置费用不计入GDP核算。扣除土地购置费用后，房地产投资对GDP增长的拉动作用不及去年。预计下半年房地产投资增速将下降至7%-7.5%，全年扣除土地购置费用后增速约为6.3%-6.5%。

• 去库存政策效果显著：
  三四线城市在去库存政策推动下，库存消化周期大幅缩短，部分城市已接近无库存状态。棚改货币化安置比例大幅上升，成为房地产销售增长的重要推动力。

• 融资环境对房地产开发贷款影响：
  尽管监管层收紧房地产融资，但上半年房产开发贷款增速大幅上升，达到22.1%，创下三年新高。这主要得益于三四线城市融资监管相对宽松，以及去库存政策的持续推动。预计下半年房产开发贷款增速将有所回落。

• 房地产企业现金流改善：
  去库存政策带来的销售增长改善了房地产企业的现金流，定金及预收款+按揭贷款占房地产开发资金比重持续上升，对投资形成支撑。

关键信息

1. 市场表现

• 2017年上半年房地产投资增速达8.5%，高于去年同期的6.1%。
• 住宅投资增速达10.2%，显著高于去年同期的5.6%。
• 房地产销售面积同比增速为16.1%，但受高基数影响，全年增速预计在10-12%之间。
• 70个大中城市房价上半年同比上涨9.4%，高于去年同期的5.5%。

2. 市场驱动因素

• 三四线城市去库存：
  三四线城市房地产市场表现超预期，主要得益于去库存政策和棚改货币化安置的推进。部分三四线城市库存消化周期已缩短至不足6个月。
• 棚改货币化安置：
  棚改货币化安置比例大幅提升，部分省市甚至达到100%。这一政策推动了商品房销售，带动了房地产市场去库存。

3. 投资结构变化

• 土地购置费用主导投资增长：
  土地购置费用占房地产投资的20%左右，但不计入GDP核算，导致房地产投资对GDP的拉动作用减弱。
• 建筑工程投资增速稳定：
  建筑工程投资占房地产投资的65%，其增速与销售基本一致，但反弹力度较弱，预计下半年增速将随销售放缓而略有下降。

4. 下半年预测

• 销售增速稳中有降：
  三四线城市销售增速将有所回落，而一二线城市销售可能逐步企稳。
• 投资增速小幅下滑：
  下半年房地产投资增速预计在8%左右，全年在7%-7.5%之间，低于上半年水平。

总结

本报告指出，房地产市场在2017年上半年表现超预期，主要得益于三四线城市去库存和棚改货币化安置政策。但随着去库存效果显现，下半年房地产销售和投资增速将有所放缓，整体市场趋于平稳。尽管存在一定的支撑因素，如房地产企业现金流改善和开发贷款增速上升，但房地产投资对GDP增长的拉动作用仍不及去年。预计下半年房地产投资增速稳中缓降，全年维持在7%-7.5%之间。