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高压政策持续落地下半年销售喜忧参半

核心内容概览

2017年8月14日发布的房地产行业周报指出，高压调控政策持续落地，导致地产板块整体表现偏弱，但部分城市市场逐步回暖，下半年销售情况呈现喜忧参半的态势。报告从行业趋势、政策影响、企业动态及投资组合等多个角度进行了分析，并提出了相应的投资建议。

主要观点

1. 地产板块表现

• 上周中信房地产指数下跌 2.12%，与沪深300指数相比，落后 0.50个百分点。
• 148家房地产股中，27家上涨，109家下跌，11家停牌。
• 周涨幅前五的房企为：大港股份（26.02%）、市北高新（18.19%）、南国置业（9.32%）、万好万家（9.03%）、新黄浦（7.18%）。
• 周跌幅前五的房企为：世联行（-7.12%）、西藏城投（-7.04%）、冠城大通（-7.02%）、中天城投（-6.49%）、华联控股（-6.09%）。

2. 下半年销售前景

• 忧：部分城市如北京、广州进一步提升房贷利率，销售未达预期，未来可能有更多城市跟进。
• 喜：一线及核心二线城市限购政策已执行近一年，市场逐步消化政策影响，销售有望回升，基本面数据对蓝筹股有利。

3. 重点城市销售情况

• 北京环比上涨 63.27%，南昌 31.68%，青岛 10.62%。
• 青岛、济南、宁波环比下跌，分别为 -18.16%、-22.57%、-28.13%。

4. 投资组合表现

• 上周投资组合总收益为 -2.71%，与中信房地产指数相比，落后 -0.59%。
• 组合中招商蛇口、金地集团、保利地产权重分别为 30%、30%、40%，主要因金地集团回调导致整体跑输指数。

关键信息

行业趋势

• 房企集中度提升：行业呈现强者恒强的局面，头部房企更具竞争优势。
• 宏观经济不确定性：对房地产市场形成压力，房企需更加注重成本控制与资源布局。
• 政策导向：调控政策持续落地，对销售和融资产生深远影响。

政策影响

• 信贷政策收紧：全国首套房贷利率升至 4.99%，部分城市如北京、广州利率上浮 15%。
• 限购限售政策：如沈阳对二套及以上商品房实行 5年禁售，抑制炒房行为。
• 土地供应调整：一线城市住宅用地供应同比上涨 112%，部分城市如北京、上海供地显著增加。
• 土改试点延期：原定2017年底结束的“三块地”改革试点将延至2018年底，与《土地管理法》修订同步进行。

企业动态

• 融资活跃：7月上市房企融资总额达 816.15亿元，债权融资占比 88.08%。
• 销售表现强劲：前七个月上市房企合计销售 1.56万亿元，同比增长 49.94%，其中龙湖地产销售同比增幅达 118%。
• 拿地活跃：碧桂园、中国恒大、保利地产位列前七月拿地金额前三，美的在佛山高明拿地，楼面价达 6077元/平方米。
• 重组与转型：万达酒店发展注入轻资产公司，中粮地产停牌重组，张江科学城新增住宅面积 920万平方米。

投资建议

重点推荐公司

• 第一类（规模房企）：
  • A股：招商蛇口、金地集团、保利地产、华侨城。
  • H股：碧桂园、恒大。
• 第二类（快速成长房企）：
  • A股：阳光城、新城控股、蓝光发展、荣盛发展。
  • H股：旭辉控股集团。

下周投资组合

• 推荐：招商蛇口（30%）、金地集团（30%）、保利地产（40%）。
• 月度投资组合：金地集团（40%）、蓝光发展（30%）、迪马股份（30%）。

风险提示

• 总体销售不及预期。
• 货币政策紧缩力度加码。
• 房企融资成本上升，资金链压力增大。

附：分析师与联系人信息

• 分析师：郑闵钢
  • 东兴证券房地产行业首席研究员，具有多年行业研究经验。
• 联系人：梁小翠
  • 博士，从事房地产行业研究，重点关注转型与房地产金融。

行业评级体系

• 公司评级：以6个月内相对沪深300指数表现为基准。
  • 强烈推荐：收益率 >15%
  • 推荐：收益率 5%~15%
  • 中性：收益率 -5%~+5%
  • 回避：收益率 <-5%
• 行业评级：以6个月内行业指数相对沪深300指数表现为基准。
  • 看好：收益率 >5%
  • 中性：收益率 -5%~+5%
  • 看淡：收益率 <-5%

总结

2017年8月，房地产板块整体承压，但部分城市销售回暖迹象初现。随着调控政策的持续落地，市场对蓝筹房企的偏好逐渐增强，而成长型房企则因其高增长潜力仍受关注。投资组合方面，推荐关注具备规模优势和成长潜力的房企，同时警惕销售不及预期和融资环境收紧带来的风险。