20161011-广发证券-房地产行业_重点城市市场持续活跃_带动楼面价_溢价率创新高_20页_1mb

房地产行业市场总结（2016年9月）

核心内容概述

2016年9月，中国房地产行业土地市场整体表现活跃，尤其在重点城市，楼面价和溢价率均创下历史新高。市场呈现出“供地回升、成交量跌价涨”的特点，而一线城市则因供地缩量，导致成交量和出让金同比大幅下滑。

主要观点

1. 土地市场整体表现

• 全国300城市：9月住宅用地推出建面7524万平米（环比+7%，同比-19%），成交建面5926万平米（环比-6%，同比-20%），出让金2774亿元（环比+21%，同比+43%），楼面均价4681元/平米，平均溢价率86%，创历史新高。
• 前三季度表现：全国土地供给面积同比下降6%，成交面积同比下降4%，但出让金同比大幅上涨40%，其中二线城市出让金增长显著，达到11752亿元（同比+79%）。

2. 一线城市市场

• 供需双降：一线城市合计推出建面273万平米（环比-48%，同比-48%），成交建面211万平米（环比-57%，同比-68%），出让金123亿元（环比-85%，同比-79%）。
• 楼面价与溢价率回落：平均楼面价5819元/平米，溢价率98%，但北京和广州出让金同比跌幅超50%。
• 工业用地表现突出：工业用地供给和成交均环比上涨，成为一线市场的重要支撑。

3. 二线城市市场

• 成交量跌价涨：二线城市合计推出建面5538万平米（环比-5%，同比-20%），成交建面4730万平米（环比-16%，同比-22%），出让金2218亿元（环比+33%，同比+83%），平均溢价率83%。
• 重点城市表现强劲：南京、苏州、杭州等热点二线城市出让金突破1000亿元，9月更是单月突破2000亿元，创历史新高。
• 优质地块稀缺：由于供地减少，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

4. 三四线城市市场

• 供需平稳上涨：三四线城市合计推出建面10340万平米（环比+6%，同比-17%），成交建面7514万平米（环比+4%，同比-25%），出让金894亿元（环比+13%，同比+4%）。
• 楼面价上涨明显：平均楼面价1190元/平米，同比上涨37%，溢价率50%，比去年同期增长44个百分点。
• 工业用地涨幅显著：工业用地成交环比上涨19%，显示三四线城市土地市场活跃度逐步提升。

关键信息

• 全国土地市场：9月全国土地出让金2774亿元，同比大幅增长43%，其中二线城市贡献显著。
• 重点城市表现：南京、苏州、杭州、上海等城市成为土地出让金的主力，其中南京以1405.4亿元居首，上海以1360.4亿元位列第二。
• 楼面价与溢价率：9月全国住宅用地楼面均价首次突破4000元/平米，溢价率高达86%，创历史新高。
• 风险提示：热点城市土地价格持续上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。

数据概览

土地市场趋势

• 一线城市：供地缩量导致成交量和出让金同比下滑，但工业用地表现活跃。
• 二线城市：成交量跌价涨，但出让金和楼面价创新高，尤其是南京、苏州、杭州等城市。
• 三四线城市：供需环比平稳上涨，出让金同比大幅增长，工业用地涨幅显著。

行业评级与研究团队

• 行业评级：持有。
• 研究团队：
  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620，客服邮箱gf fy@gf.com.cn。
• 深圳市：深圳市福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码518000。
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045。
• 上海市：上海市浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码200120。

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