20160616-广发证券-房地产行业跟踪_热点城市_地王_频现_带动出让金_楼面价显著上涨_23页_1mb

报告摘要

房地产行业总结（2016年5月）

核心内容

2016年5月，中国房地产市场整体呈现回暖态势，尤其在热点城市土地市场表现突出，推动了土地出让金、楼面价和溢价率的显著上升。同时，三四线城市市场整体偏弱，成交量和出让金虽有小幅增长，但受高库存影响，市场热度仍不足。

主要观点

土地市场整体回暖：300城市土地供给和成交面积均环比和同比上涨，土地出让金同比大幅增长171%，平均溢价率维持在较高水平。
热点城市“地王”频现：一线及热点二线城市土地市场持续升温，多个城市出现“地王”现象，推动整体土地价格和出让金上涨。
资金流入加剧需求：在资产荒背景下，各类资金通过房企定增、土地投资等方式进入房地产市场，推高了土地需求。
政策收紧风险：随着“地王”频现，政策收紧压力可能加大，未来成交量可能走弱，房企盈利空间或将收窄。
三四线城市市场偏弱：虽然成交量和出让金有所上升，但市场整体仍偏弱，房企对三四线城市的土地投资较为谨慎。

关键信息

土地市场整体情况（2016年5月）

土地供给：300城市合计推出建面7172万平米（环比+23%，同比+5%），成交建面5400万平米（环比+32%，同比+18%）。
土地出让金：成交土地出让金1990亿元（环比+47%，同比+171%），平均楼面价3685元/平米，溢价率约66%。
供给/成交比：供给/成交比环比下降至1.22。

一线城市土地市场情况（2016年5月）

土地供给：合计推出建面499万平米（环比+113%，同比+6%），其中住宅用地123万平米（环比+8%，同比-57%），商办用地312万平米（环比+280%，同比+1085%）。
土地成交：合计成交建面372万平米（环比+426%，同比+64%），其中住宅用地199万平米（环比+5315%，同比+51%），商办用地152万平米（环比+0%，同比+527%）。
出让金：成交土地出让金453亿元（环比+7430%，同比+525%），平均楼面价12171元/平米，溢价率约68%。
“地王”频现：一线城市“地王”频现，如上海、杭州、南京、苏州等地。

二线城市土地市场情况（2016年5月）

土地供给：合计推出建面5667万平米（环比+23%，同比+9%），其中住宅用地2655万平米（环比+37%，同比+9%）。
土地成交：合计成交建面4137万平米（环比-1%，同比-2%），其中住宅用地2109万平米（环比-3%，同比+10%），商办用地525万平米（环比+7%，同比+27%）。
出让金：成交土地出让金1426亿元（环比+16%，同比+152%），平均溢价率约62%，其中杭州、南京、苏州、武汉、合肥等热点城市“地王”频现。

三四线城市土地市场情况（2016年5月）

土地供给：合计推出建面10821万平米（环比+8%，同比+7%），其中住宅用地4393万平米（环比+16%，同比+7%），商办用地1561万平米（环比+13%，同比-20%）。
土地成交：合计成交建面8040万平米（环比+15%，同比+12%），其中住宅用地3093万平米（环比+13%，同比+22%），商办用地1214万平米（环比+54%，同比-28%）。
出让金：成交土地出让金630亿元（环比+6%，同比+28%），平均溢价率19%，其中住宅用地出让金427亿元（环比+11%，同比+61%），平均楼面价1381元/平米。

风险提示

热点城市土地价格持续上涨，优质地块稀缺，影响房企资源获取。
“地王”频现可能预示政策收紧，未来成交量或走弱，房企盈利空间收窄。
三四线城市市场整体偏弱，房企对土地投资较为谨慎。

行业评级

行业评级：持有
前次评级：持有

附录

土地新闻汇总（2016年5月）：
- 5月4日，国务院会议指出发展住房租赁企业、推进公租房货币化、完善税收优惠制度、增加租赁住房用地供应。
- 5月4日，发改委和国土部联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015～2020年)》。
- 5月31日，南京将全面推行不动产统一登记。
地王列表（2016年5月）：
- 杭州：下城区潮鸣艮山单元D4-01、D4-05地块（商住，楼面价45368元/平米，溢价率109%），上城区南星单元B-02地块（住宅，楼面价36679元/平米，溢价率66%），拱墅区庆隆单元R21-04地块（住宅，楼面价31404元/平米，溢价率90%）。
- 南京：建邺区河西南部20-7号地块（住宅，楼面价37027元/平米，溢价率86%），建邺区河西南部20-8号地块（住宅，楼面价36890元/平米，溢价率84%）。
- 苏州：姑苏区景德路南、阊胥路东（住宅，楼面价28761元/平米，溢价率60%）。
- 上海：松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块（居住，楼面价38291元/平米，溢价率112%），浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块（居住，楼面价43607元/平米，溢价率296%）。
全国土地出让金TOP20（2016年5月）：
- 苏州市：297.7亿元，同比+10074%
- 杭州市：262.2亿元，同比+1441%
- 南京市：253.0亿元，同比+1017%
- 上海市：192.4亿元，同比+468%
- 广州市：95.9亿元，同比+444%
- 北京市：95.4亿元，同比+1215%
- 武汉市：80.1亿元，同比+615%
- 深圳市：68.8亿元，同比+403%
- 宁波市：67.0亿元，同比+7382%
- 合肥市：58.8亿元，同比+71%
全国住宅用地成交总价排行榜TOP10（2016年5月）：
- 杭州市滨江区奥体单元MU-01、MU-02、MU-03地块（住宅、商业、商务等，成交总价1231800万元，楼面价21576元/平米，溢价率96%）
- 南京市建邺区河西北部江东5号地块（住宅、商办混合用地，成交总价880000万元，楼面价16132元/平米，溢价率115%）
- 苏州市相城区元和街道广济北路东、安元路北（城镇住宅用地，成交总价552075万元，楼面价19046元/平米，溢价率116%）
- 上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块（居住用地，成交总价545000万元，楼面价43607元/平米，溢价率296%）
- 南京市江宁区麒麟科技创新园中心地区8-3B1地块（住宅、商办混合用地，成交总价480000万元，楼面价19195元/平米，溢价率126%）
- 宁波市东部新城核心区以东片区A3-1号/2号/3号/4号地块（住宅、商务金融等，成交总价408785万元，楼面价11676元/平米，溢价率47%）
- 苏州市相城区元和街道永方路东、沈思港路南（城镇住宅用地，成交总价402538万元，楼面价19196元/平米，溢价率118%）
- 武汉市江岸区二七沿江商务核心区南一片（住宅、商服等，成交总价390000万元，楼面价9038元/平米，溢价率0%）
- 南京市建邺区河西南部20-8号地块（住宅，成交总价356000万元，楼面价36890元/平米，溢价率84%）
- 南京市建邺区河西南部20-7号地块（住宅，成交总价340000万元，楼面价37027元/平米，溢价率86%）
全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP10（2016年5月）：
- 南京市建邺区河西南部8-6号地块（住宅，楼面价45213元/平米，溢价率110%）
- 上海市浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块（居住，楼面价43607元/平米，溢价率296%）
- 上海市松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块（居住，楼面价38291元/平米，溢价率112%）
- 南京市建邺区河西南部20-7号地块（住宅，楼面价37027元/平米，溢价率86%）
- 南京市建邺区河西南部20-8号地块（住宅，楼面价36890元/平米，溢价率84%）