2017-3长江楚越-中百一期资产支持专项计划信用评级报告_30页_1mb

长江楚越-中百一期资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划由长江证券（上海）资产管理有限公司设立，以武汉中心百货大楼、江夏中百广场和黄陂购物中心的物业资产为基础资产，通过资产证券化方式发行优先A类、优先B类及次级资产支持证券。专项计划总规模为13.50亿元，其中优先A类5.80亿元，优先B类4.30亿元，次级资产支持证券3.40亿元。

主要观点

• 专项计划具有清晰稳健的交易结构和健全的分配机制，设置了流动性支持及信用触发机制，有效降低了交易风险。
• 优先A类资产支持证券信用等级为【AAA】，优先B类为【AA】，评级基于目标资产现金流的稳定性和多重增信措施。
• 目标资产为商业物业，位于武汉市重点商圈，地段优势明显，且具有较高的市场价值，评估总值为13.55亿元，对优先级资产支持证券本金的覆盖倍数为1.34倍。
• 中百控股集团股份有限公司作为优先收购权人及差额补足承诺人，提供多层保障，包括权利维持费、差额补足承诺及初始保证金4,000万元。
• 专项计划设置了多种分配机制，包括普通分配、处分分配及份额分配，以确保资产支持证券的本息兑付。
• 专项计划的现金流覆盖倍数在正常及压力情景下均保持较高水平，优先A类资产支持证券在压力情景下的覆盖倍数仍高于1倍，优先B类资产支持证券的覆盖倍数也保持在1倍以上。

关键信息

增信措施

• 租金保障：中百百货与项目公司签订不可撤销的10年《租赁合同》，租金标准明确，且在第六个租赁年度起设定租金下限。
• 差额补足承诺：中百集团向委贷银行出具《委托贷款差额补足承诺函》，承诺在委托贷款无法足额偿付时予以补足。
• 保证金：中百集团在专项计划设立日存入4,000万元作为初始保证金。
• 优先收购权：中百集团拥有优先收购权，若不行使该权利，通过处置目标资产保障优先级证券本金。
• 特定权益处置差额补足：中百集团承诺补足私募基金处置特定权益的收益差额，最多补足20%的评估价值。

资产支持证券分配机制

• 普通分配：优先支付税费、执行费用、登记托管费用，再按顺序支付优先A类和优先B类资产支持证券的预期收益，最后支付本金。
• 处分分配：基于发行收入或处置收入进行分配，优先支付相关费用，再按顺序支付优先A类和优先B类资产支持证券的本息。
• 份额分配：在锁定期结束后，对锁定REITs份额进行实际分配。

目标资产分析

• 武汉中百大厦：位于江汉路商圈，建筑面积20,542.63平方米，2016年评估价值4.16亿元，租金收入和净现金流较为稳定。
• 江夏中百广场：位于江夏区核心区域，建筑面积69,241.05平方米，评估价值3.14亿元，周边有大专院校及交通建设，未来发展潜力大。
• 武汉中百黄陂购物中心：位于黄陂区，建筑面积27,421.57平方米，评估价值6.25亿元，业态成熟，周边住宅及政府机构密集。

现金流分析

• 正常景况：目标资产运营管理净现金流对优先A类和优先B类资产支持证券利息的覆盖倍数在1.47至3.19倍之间。
• 压力景况1（租金收入下降10%）：覆盖倍数降至1.32至2.72倍，仍具有较高保障。
• 压力景况2（票面利率上调50个BP）：覆盖倍数降至1.19至2.40倍，优先级证券利息兑付仍较有保障。
• 处置收入压力情景：即使目标资产公允价值大幅下跌，中百集团的差额补足承诺仍能保障优先级证券本金兑付。

风险与缓释措施

• 租金收入波动风险：通过《租赁合同》及中百集团的差额补足承诺进行缓释。
• 中百集团不行使优先收购权风险：通过目标资产的高评估价值和中百集团的差额补足承诺进行缓释。
• 目标资产公允价值下滑风险：通过中百集团的差额补足承诺和较高的评估价值覆盖倍数进行缓释。

交易结构

• 专项计划由长江资管管理，平安银行托管，中百百货为原始权益人，中百集团为优先权人及差额补足承诺人。
• 项目公司通过《股权转让协议》将股权转移给私募投资基金，私募投资基金再通过《基金份额转让协议》将其转让给专项计划。

信用评级依据

• 目标资产的稳定现金流和高市场价值。
• 中百集团的强财务实力和多层增信承诺。
• 专项计划的完善交易结构和分配机制。
• 管理人和托管人的专业经验。

评级结论

中诚信证评授予本专项计划优先A类资产支持证券【AAA】级，优先B类资产支持证券【AA】级，反映了其预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性较高。