3.长江楚越-中百一期资产支持专项计划信用评级报告_30页_1mb

长江楚越-中百一期资产支持专项计划总结

核心内容

本专项计划由长江证券（上海）资产管理有限公司设立，基于武汉中百百货有限责任公司持有的三家项目公司股权及资产，发行优先A类、优先B类和次级资产支持证券，总规模为13.50亿元。优先A类资产支持证券规模为5.80亿元，优先B类为4.30亿元，次级为3.40亿元，期限均为5年（可提前结束）。中诚信证评授予优先A类资产支持证券【AAA】级，优先B类资产支持证券【AA】级。

主要观点

1. 资产支持证券的信用等级：优先A类资产支持证券信用等级为【AAA】，优先B类为【AA】，次级未评级。
2. 基础资产：本专项计划的基础资产为武汉中百百货有限责任公司持有的三家项目公司的全部股权及附属权益。
3. 目标资产：目标资产包括武汉中心百货大楼、江夏中百广场及黄陂购物中心，合计评估价值为13.55亿元，覆盖优先级资产支持证券本金的倍数为1.34倍。
4. 现金流保障机制：
   • 目标资产运营收入为主要现金流来源，预计每年净现金流对优先级资产支持证券利息覆盖倍数为1.47~3.19倍。
   • 中百集团提供差额补足承诺及初始保证金4,000万元，进一步增强现金流保障。
5. 优先收购权：中百集团拥有优先收购权，若不行使，可通过处置目标资产保障优先级资产支持证券本金。
6. 交易结构：专项计划采用资产证券化结构，包括基金份额转让、委托贷款、资金托管及分配机制，流程清晰，具有较强的流动性支持及信用触发机制。
7. 风险及缓释措施：
   • 租金收入波动风险：通过长期不可撤销的租赁合同及租金下限条款进行缓释。
   • 目标资产公允价值下跌风险：通过中百集团的差额补足承诺和较高的评估价值覆盖倍数进行缓释。
8. 现金流分析：
   • 正常景况下，覆盖倍数为1.47~3.19倍，利息兑付有保障。
   • 压力景况下，覆盖倍数仍保持在合理范围，优先A类和优先B类资产支持证券利息兑付和本金覆盖均有保障。
9. 市场前景：武汉作为中部经济强市，商业物业市场发展稳定，租金和资产价值具备持续增长潜力。

关键信息

• 目标资产：武汉中心百货大楼、江夏中百广场、黄陂购物中心。
• 评估价值：13.55亿元，覆盖优先级资产支持证券本金的倍数为1.34倍。
• 租金收入：目标资产租金收入覆盖优先级资产支持证券利息，覆盖倍数为1.47~3.19倍。
• 差额补足承诺：中百集团承诺补足特定权益处置收益与目标价格的差额，最多补足20%。
• 保证金：初始保证金为4,000万元，用于保障优先级资产支持证券的兑付。
• 优先收购权：中百集团享有优先收购权，若不行使，资产处置可保障本金。
• 分配机制：包括普通分配、处分分配和份额分配，流程清晰，保障了资产支持证券的兑付顺序。
• 流动性支持：通过租金收入、差额补足及资产处置收入保障专项计划的流动性。

交易结构与参与方

• 管理人：长江证券（上海）资产管理有限公司。
• 托管人：平安银行股份有限公司。
• 基金托管人：招商银行股份有限公司武汉分行。
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司。
• 优先收购权人：中百控股集团股份有限公司。
• 原始权益人：武汉中百百货有限责任公司。
• 项目公司：武汉中百君鸿商贸有限公司、武汉中百联昇商贸有限公司、武汉中百锦和商贸有限公司。

风险及缓解方式

• 租金收入波动风险：通过长期不可撤销的租赁合同、租金下限及中百集团差额补足承诺缓解。
• 优先收购权不行使风险：通过资产处置及中百集团差额补足承诺缓解。
• 市场景气度下降风险：通过中百集团差额补足承诺及较高的覆盖倍数缓解。

评级结论

中诚信证评基于目标资产的现金流预测、交易结构的稳健性及增信措施的可靠性，授予本专项计划优先A类资产支持证券【AAA】级，优先B类资产支持证券【AA】级。该评级反映了优先级资产支持证券持有人预期收益及时支付和本金足额偿付的可能性较高，风险较低。

附件信息

• 目标资产基本情况：三家目标资产分别位于武汉市江汉区、江夏区和黄陂区，建筑面积合计117,205.25平方米。
• 租金及出租率：目标资产租金水平和出租率处于合理范围，未来增长预期稳定。
• 现金流预测：正常景况下覆盖倍数为1.47~3.19倍，压力景况下覆盖倍数仍保持在1.19~2.40倍。
• 评估机构：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司。
• 法律合规：本专项计划符合相关法律法规，交易结构合法有效。

重要参与方信息

• 中百百货：注册资本2.47亿元，资产负债率70.76%，2016年1~6月实现净利润1,662万元。
• 中百集团：湖北省内最大的商业零售上市公司，具备较强的财务实力和市场影响力。
• 平安银行：作为托管人，具备专业经验和风险控制能力。
• 东湖创投：作为基金管理人，负责私募投资基金的管理及运作。

结论

本专项计划具备较为完善的交易结构和现金流保障机制，目标资产具备较高的市场价值和稳定的租金收入，中百集团的差额补足承诺和初始保证金进一步增强了优先级资产支持证券的信用等级。尽管存在租金波动和优先收购权不行使等风险，但相关缓释措施有效降低了风险影响，因此中诚信证评为本专项计划优先A类资产支持证券授予【AAA】级，优先B类资产支持证券授予【AA】级。